Завещание и наследственный договор в отношении квартиры, которую наследодатель намерен приватизировать

Это практически важный вопрос, ответ на который зависит от стадии приватизации и правовой природы распорядительных документов.

Краткий ответ

Нет — распорядиться (завещать или включить в наследственный договор) квартирой, которая ещё не приватизирована, наследодатель не может. Но есть нюансы, которые имеют критическое практическое значение.

Правовое обоснование

2.1. Общее правило: завещать можно только своё имущество (но не совсем так)

На первый взгляд ситуация проста: нельзя распоряжаться тем, что тебе не принадлежит. Однако закон содержит важную оговорку.

Статья 1120 ГК РФ:

«Завещатель вправе совершить завещание, содержащее распоряжение о любом имуществе, в том числе о том, которое он может приобрести в будущем».

Это означает, что формально завещатель вправе указать в завещании квартиру, которую он планирует приватизировать. Завещание — это распоряжение на случай смерти, и на момент его составления не требуется, чтобы имущество уже принадлежало завещателю.

Однако: для того чтобы имущество вошло в состав наследства и наследник мог его получить, необходимо, чтобы на день открытия наследства (день смерти) это имущество принадлежало наследодателю на праве собственности (ст. 1112 ГК РФ).

2.2. Применение к неприватизированной квартире:

• Квартира не приватизирована, заявление не подано означает, что квартира в муниципальной (государственной) собственности, гражданин — наниматель по договору социального найма. Формально можно указать в завещании как «будущее имущество» (ст. 1120 ГК РФ). В наследство не войдёт если на день смерти приватизация не завершена.
• Подано заявление на приватизацию, но договор не заключён / право не зарегистрировано. Можно указать в завещании, но войдет ли в наследство – спорный вопрос — см. раздел 3 ниже.
• Приватизация завершена, право зарегистрировано в ЕГРН означает, что и завещать можно и в наследство войдёт.

Ключевой нюанс: незавершённая приватизация и наследование

3.1. Позиция Верховного Суда РФ

Именно для ситуации, когда наследодатель начал приватизацию, но не успел её завершить, существует важнейшее разъяснение:

Пункт 8 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.08.1993 № 8 «О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации “О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации”»:

Если гражданин, подавший заявление о приватизации и необходимые для этого документы, умер до оформления договора на передачу жилого помещения в собственность или до государственной регистрации права собственности, то в случае возникновения спора по поводу включения этого жилого помещения или его части в наследственную массу необходимо иметь в виду, что указанное обстоятельство само по себе не может служить основанием к отказу в удовлетворении требования наследника, если наследодатель, выразив при жизни волю на приватизацию, не отозвал своё заявление, поскольку по не зависящим от него причинам был лишён возможности соблюсти все правила оформления документов на приватизацию, в которой ему не могло быть отказано.

3.2. Условия включения в наследственную массу через суд

Таким образом, квартира с незавершённой приватизацией может быть включена в наследство, если одновременно соблюдены все условия:

• Наследодатель подал заявление о приватизации: именно формальное заявление в уполномоченный орган;
• Были представлены необходимые документы: полный пакет, требуемый для приватизации;
• Заявление не было отозвано: наследодатель не отказался от намерения приватизировать;
• Приватизация не была завершена по не зависящим от наследодателя причинам: как правило — в связи со смертью;
• Наследодателю не могло быть отказано в приватизации: он имел право на приватизацию, не использовал его ранее.

Важно: включение такой квартиры в наследственную массу осуществляется только в судебном порядке — по иску наследника. Нотариус самостоятельно включить её не может, поскольку право собственности наследодателя не было зарегистрировано.

Завещание vs. наследственный договор в данной ситуации

4.1. Завещание:

• Можно ли указать в завещании? Да — ст. 1120 ГК РФ позволяет завещать имущество, которое завещатель может приобрести в будущем;
• Будет ли действовать? Только если на день смерти квартира принадлежит наследодателю или может быть включена в наследственную массу через суд (незавершённая приватизация при соблюдении условий п. 8 Постановления Пленума ВС РФ № 8);
• Риск. Если приватизация не начата или не завершена — завещательное распоряжение в отношении этой квартиры не породит правовых последствий (квартира не войдёт в наследство).

4.2. Наследственный договор:

• Можно ли включить? Теоретически — да, по аналогии со ст. 1120 ГК РФ (к наследственному договору применяются правила о завещании — п. 1 ст. 1140.1 ГК РФ). Однако практическая целесообразность сомнительна;
• Проблемы: наследственный договор предполагает встречные обязательства наследника. Если квартира не будет приватизирована и не войдёт в наследство — наследник, исполнивший свои обязанности, окажется без компенсации. Возникнет спор о возмещении убытков;
• Нотариус может отказать: нотариус при удостоверении наследственного договора может указать на неопределённость предмета договора (имущество не принадлежит наследодателю, приватизация не гарантирована);
• Рекомендация: не включать в наследственный договор имущество, право на которое не возникло и не гарантировано

Что происходит с неприватизированной квартирой после смерти нанимателя (если приватизация не была начата)

Если наследодатель не подавал заявление на приватизацию:

• Входит ли квартира в наследство? Нет — квартира остаётся в муниципальной собственности;
• Могут ли наследники её получить? Не как наследство. Но члены семьи нанимателя, проживавшие совместно с ним, вправе продолжить пользование квартирой по договору социального найма — один из них становится новым нанимателем (ст. 82 ЖК РФ);
• Могут ли они затем приватизировать? Да — новый наниматель вправе приватизировать квартиру в общем порядке, если не использовал ранее право на приватизацию;
• А если никто не проживал совместно? Договор социального найма прекращается, квартира возвращается в распоряжение муниципалитета.

Практические рекомендации

6.1. Если вы — наследодатель и планируете приватизировать квартиру

1. Завершите приватизацию до составления завещания или заключения наследственного договора. Это единственный способ гарантировать, что квартира войдёт в наследство.
2. Если приватизация в процессе— вы можете составить завещание, указав квартиру как имущество, которое «может быть приобретено в будущем». Однако предупредите наследника о риске того, что приватизация может не быть завершена.
3. Не заключайте наследственный договор в отношении неприватизированной квартиры, особенно если договор предполагает встречные обязанности наследника. Риск обесценивания договора слишком велик.
4. Если вы опасаетесь не успеть приватизировать— подайте заявление на приватизацию и соберите полный пакет документов как можно скорее. Это создаст правовую основу для включения квартиры в наследство через суд (по п. 8 Постановления Пленума ВС РФ № 8), даже если вы не доживёте до завершения процедуры.

6.2. Если вы — наследник

1. Проверьте стадию приватизации. Если наследодатель подал заявление и документы, но не дожил до оформления — у вас есть основания для включения квартиры в наследственную массу через суд.
2. Обратитесь в суд с иском о включении жилого помещения в состав наследства (и при необходимости — о признании права собственности в порядке наследования).
3. Соберите доказательства:
   1. копия заявления наследодателя на приватизацию;
   1. подтверждение передачи пакета документов;
   1. подтверждение того, что заявление не было отозвано;
   1. подтверждение права наследодателя на приватизацию (ранее не использовал).
4. Если приватизация не была начата— квартира в наследство не войдёт. Но если вы проживали совместно с наследодателем — вы можете стать нанимателем по договору социального найма (ст. 82 ЖК РФ) и затем приватизировать квартиру самостоятельно.
5. Обратитесь к квалифицированному юристу— дела о включении в наследственную массу квартир с незавершённой приватизацией требуют тщательной доказательственной базы.
6. Сводная схема

Квартира наследодателя (соц. найм)

            │

            ▼

┌──────────────────────────────┐

│ Приватизация завершена?       │

└──────┬───────────────┬───────┘

       │ Да            │ Нет

       ▼               ▼

┌─────────────┐  ┌─────────────────────────┐

│ Входит в    │  │ Заявление на             │

│ наследство. │  │ приватизацию подано?      │

│ Можно       │  └──────┬────────────┬──────┘

│ завещать    │         │ Да         │ Нет

│ и включить  │         ▼            ▼

│ в насл.     │  ┌────────────┐ ┌──────────────┐

│ договор     │  │ Можно      │ │ НЕ входит    │

└─────────────┘  │ включить   │ │ в наследство.│

                 │ в наследст-│ │ Проживавшие  │

                 │ во через   │ │ совместно —  │

                 │ СУД (п.8   │ │ ст.82 ЖК РФ │

                 │ Пост.Пл.   │ │ (продолжение │

                 │ ВС №8)     │ │ соц.найма)   │

                 └────────────┘ └──────────────┘

Нормативные источники: ст. 1112, 1120, 1140.1, 1152 ГК РФ; ст. 82 ЖК РФ; Закон РФ от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»; Постановление Пленума ВС РФ от 24.08.1993 № 8 (п. 8); Постановление Пленума ВС РФ от 29.05.2012 № 9. Рекомендуется проверять актуальность норм на дату использования.

Адвокат Андрей Баганов (+7 912-24-15-978; сайт;  baganov63@mail.ru) поможет по вопросам с недвижимостью.