Покупка квартиры, в которой зарегистрированы («прописаны») посторонние лица, — один из самых высоких рисков на рынке вторичной недвижимости. Большинство покупателей ошибочно полагают, что новый собственник может без труда выписать любого прежнего жильца через суд. Однако закон устанавливает исключения, способные превратить покупку в затяжной судебный кошмар.
Главной угрозой для покупателя традиционно являются так называемые «отказники от приватизации» — лица, которые в момент приватизации квартиры имели равные права с собственником, но отказались от своей доли.
Ниже подробно разобрано прецедентное дело, в котором Верховный Суд РФ ответил на вопрос: сохраняет ли «отказник» право на проживание, если он добровольно выписался перед сделкой, но затем передумал?
В чем суть правовой проблемы?
По общему правилу, установленному пунктом 2 статьи 292 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ), переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника.
Однако для граждан, отказавшихся от приватизации, действует специальная норма — статья 19 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ».
Императивная норма:
На «отказников от приватизации» действие пункта 2 статьи 292 ГК РФ не распространяется. Такие граждане сохраняют бессрочное право пользования жилым помещением даже при смене собственника. Их невозможно выселить или выписать «в никуда» по инициативе нового владельца.
История спора: добровольный выезд и попытка возврата
Покупатель приобретал квартиру, в которой проживали и были зарегистрированы мать (единственный собственник) и ее совершеннолетняя дочь. Дочь в свое время отказалась от приватизации данного жилья, то есть обладала тем самым законом защищенным бессрочным правом проживания.
Покупатель проявил осмотрительность и поставил жесткое условие: сделка состоится только после того, как жильцы снимутся с регистрационного учета.
Стороны достигли соглашения:
- Мать и дочь добровольно подали заявления и выписались из квартиры.
- Был заключен договор купли-продажи, и право собственности перешло к покупателю.
- Стороны договорились, что бывшие жильцы освободят квартиру от вещей и передадут ключи через несколько месяцев.
Однако в согласованный срок ключи переданы не были. Более того, дочь бывшего собственника заявила, что ей негде жить, и потребовала вселить её обратно. Она обратилась в суд с иском к новому собственнику, требуя признать за ней право пользования квартирой и зарегистрировать её обратно на основании того, что она является «отказником от приватизации» и её право носит бессрочный характер.
Решения нижестоящих судов: «Всё законно, вселить!»
Суды первой, апелляционной и кассационной инстанций встали на сторону дочери. Судебные органы руководствовались буквальным толкованием статьи 19 Вводного закона № 189-ФЗ:
- Дочь отказалась от приватизации — значит, имеет бессрочное право пользования.
- Договор купли-продажи не может прекратить это право.
- Суды обязали покупателя вселить постороннего человека в его собственную, честно купленную квартиру.
Позиция Верховного Суда РФ: добровольный отказ бесповоротен
Покупатель дошел до высшей инстанции. Изучив материалы дела, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ отменила решения нижестоящих судов и вынесла принципиально иное решение в пользу покупателя (Определение Верховного Суда РФ № 49-КГ15-7).
Юридическая логика Верховного Суда РФ:
- Принцип свободы выбора места жительства:
В силу статьи 1 Закона РФ от 25.06.1993 № 5242-1 «О праве граждан РФ на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства…» и статьи 20 ГК РФ, гражданин свободно и самостоятельно определяет место своего жительства. - Конклюдентные действия как отказ от права:
Снятие гражданина с регистрационного учета по собственному заявлению и его выезд из жилого помещения свидетельствуют о его добросовестном и добровольном волеизъявлении на прекращение права пользования данной квартирой. - Недопустимость восстановления прекращенного права:
Если гражданин, имеющий право бессрочного пользования, добровольно выехал из квартиры и выписался из нее, его право пользования прекращается в силу закона. Попытка вернуть это право после продажи квартиры новому собственнику противоречит закону.
Цитата из Определения ВС РФ № 49-КГ15-7:
«Снятие гражданина с регистрационного учета по прежнему месту жительства и его выезд из квартиры в другое место жительства свидетельствуют о прекращении им в одностороннем порядке прав и обязанностей по пользованию жилым помещением. Добровольно отказавшись от права пользования спорной жилой площадью, гражданин не может повторно требовать его предоставления от нового собственника».
Аналогичная правовая позиция закреплена в пункте 32 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14, где указано, что принудительное выселение невозможно, но при добровольном выезде право пользования прекращается.
Чек-лист для покупателя недвижимости: как не купить квартиру с «пожизненным пассажиром»
Несмотря на победу покупателя в данном деле, судебный процесс длился долго и потребовал колоссальных ресурсов. Чтобы не допустить подобной ситуации, руководствуйтесь следующими правилами при проверке контрагента:
- Требуйте Архивную (расширенную) выписку из домовой книги.
В ней отражены все лица, когда-либо состоявшие на регистрационном учете в квартире, включая временно выписанных (в связи с прохождением военной службы, отбыванием наказания в местах лишения свободы и т.д.). - Изучите историю перехода права собственности.
Если квартира была приватизирована, обязательно сопоставьте круг лиц, зарегистрированных в квартире на дату приватизации, с кругом лиц, ставших собственниками. Если кто-то был прописан, но не вошел в число собственников — перед вами «отказник». - Выписка ДО сделки.
Никогда не соглашайтесь на условия в договоре вида: «Продавец и члены его семьи обязуются выписаться в течение 14 дней после регистрации сделки». Выписка (снятие с регистрационного учета) должна быть произведена исключительно до подписания договора купли-продажи и подачи документов в Росреестр. - Физическое освобождение и Акт приема-передачи.
Старайтесь совмещать дату фактического освобождения квартиры с датой подписания договора. Если это невозможно, удерживайте существенную часть суммы сделки (депозит в банковской ячейке или на аккредитиве) до момента полной выписки всех жильцов и подписания двустороннего Акта приема-передачи.
