Как собственнику выселить жильца
В данной статье исследуется наболевший народный вопрос -как собственнику защитить свои интересы, чтобы и сдавать квартиру, и иметь возможность вернуть её в удобный момент?
Начнем с разъяснения азов. Договор найма – это соглашение, по которому одна сторона (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. Договор найма заключается в письменной форме.
Срок, на который можно заключить договор найма, – не более пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет. Договор, заключенный на срок до одного года, считается договором краткосрочного найма.
Наймодатель имеет право расторгнуть договор найма досрочно в судебном порядке в следующих случаях:
- наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, разрушили или испортили жилое помещение;
- наниматель использует жилое помещение не по назначению или систематически нарушает права и интересы соседей. Систематическое нарушение прав и интересов соседей – это в том числе неоднократные действия по пользованию жилым помещением без соблюдения требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических требований, правил пользования жилыми помещениями (например, нарушение правил содержания домашних животных, совершение в отношении соседей хулиганских действий, нарушение режима тишины в ночное время и т.п.);
- наниматель нарушил иные существенные условия договора;
- если наниматель не внес плату за жилое помещение за шесть месяцев (если договором не установлен более длительный срок), а при краткосрочном найме – если наниматель не внес плату более двух раз по истечении установленного договором срока платежа (абз.2 п.2 ст. 687 ГК РФ). При этом, если наниматель внес плату в меньшем размере, чем установлено договором, расторгнуть договор на основании невнесения платы нельзя. Кроме того, суд будет оценивать уважительность причин, по которым наниматель не вносил плату за жилое помещение (имели ли место длительная задержка заработной платы, тяжелое материальное положение, наличие в составе семьи нанимателя инвалидов, несовершеннолетних и иные подобные обстоятельства).
Многие собственники заключают договоры найма на срок до года (обычно на 11 месяцев), чтобы не подпадать под правила, действующие при аренде на год и более: регистрацию в ЕГРН и преимущественное право нанимателя на продление (ст. 683 ГК РФ). Чтобы сохранить «маневренность», в такие договоры нередко добавляют условие об автоматической пролонгации.
Внимание, Постановлением Конституционного суда РФ от 02.06.2022 N 23-П признано, что по своему конституционно-правовому смыслу абз.2 п.2 ст. 687 ГК РФ предполагает, что иные, чем непосредственно предусмотренные его положениями, основания такого расторжения договора должны быть А) сформулированы ясно и определенно и Б) относиться к существенному нарушению законного интереса наймодателя по вине нанимателя, а суд при рассмотрении спора нанимателя и наймодателя в связи с односторонним расторжением договора последним оценивает, не был ли нарушен принцип добросовестности установлением названных условий в договоре и их использованием наймодателем.
И потому, если в краткосрочном договоре предусматривать иные, чем в законе условия одностороннего расторжения, то надо указывать конкретные основания для одностороннего расторжения договора по инициативе собственника. И, во-первых, надо прописывать понятные способы фиксации нарушений (четкий и способы фиксации перечень нарушений, порядок уведомления и т.п.). Во-вторых, важно помнить, если не будет доказательств вины нанимателя, то внесудебное выселение не возможно и наниматель вправе обратиться в суд, потребовать восстановления нарушенных прав и компенсации убытков.
За разрешением дополнительных вопросов или юридической помощи вы можете обратиться к услугам гражданского адвоката Андрея Александровича Баганова.
Стоимость юридической консультации – 300р\час.
Стоимость составления документов – от 5 000р.
Стоимость представительства в суде – от 15 000р.
