В данной статье мы рассмотрим, как владельцу жилья обезопасить себя при сдаче квартиры в аренду, гарантируя возможность вернуть ее в удобное для себя время, при этом сохраняя доход от аренды.
Начнем с основ. Договор найма – это юридически оформленное соглашение, по которому собственник (наймодатель) предоставляет жилое помещение другому лицу (нанимателю) для проживания за определенную плату. Важно подчеркнуть, что такой договор всегда заключается в письменной форме.
Максимальный срок действия договора найма составляет пять лет. Если в договоре срок не указан, он автоматически считается заключенным на пять лет. Договоры, заключенные на срок менее одного года, относятся к категории краткосрочного найма.
Наймодатель имеет законное право инициировать досрочное расторжение договора найма через суд при наличии следующих оснований:
- Ущерб жилому помещению: Если наниматель или лица, за действия которых он несет ответственность, повредили или уничтожили жилое помещение.
- Ненадлежащее использование или нарушение прав соседей: Когда наниматель использует жилое помещение не по его прямому назначению или систематически нарушает права и интересы других жильцов. Под систематическим нарушением подразумеваются неоднократные действия, которые противоречат правилам проживания, включая пренебрежение нормами пожарной безопасности, санитарными требованиями, некорректное содержание домашних животных, агрессивное поведение по отношению к соседям или нарушение установленного режима тишины в ночное время.
- Нарушение иных существенных условий договора: Если наниматель не выполняет другие важные положения, прописанные в договоре найма.
- Задолженность по арендной плате: При отсутствии оплаты за жилое помещение в течение шести месяцев (если договором не предусмотрен более длительный срок). В случае краткосрочного найма, договор может быть расторгнут, если наниматель просрочил платеж более двух раз после установленного срока (согласно абз. 2 п. 2 ст. 687 Гражданского кодекса РФ). Важно отметить, что если наниматель внес сумму, меньшую, чем предусмотрено договором, оснований для расторжения по причине неуплаты не возникает. Кроме того, суд будет рассматривать уважительность причин, по которым возникла задолженность (например, длительная задержка выплаты заработной платы, тяжелое финансовое положение, наличие в семье инвалидов или несовершеннолетних детей и другие подобные факторы).
Многие собственники предпочитают заключать договоры на срок до года (часто на 11 месяцев), чтобы избежать применения правил, регулирующих долгосрочную аренду (регистрация в ЕГРН и преимущественное право нанимателя на продление, согласно ст. 683 ГК РФ). Для сохранения гибкости, в такие договоры нередко включают условие о автоматическом продлении.
Важное уточнение: Постановлением Конституционного Суда РФ от 02.06.2022 № 23-П установлено, что абз. 2 п. 2 ст. 687 ГК РФ в его конституционно-правовом смысле подразумевает, что иные, помимо прямо предусмотренных, основания для расторжения договора должны быть: А) сформулированы четко и недвусмысленно, и Б) касаться существенного нарушения законных интересов наймодателя по вине нанимателя. При рассмотрении споров суд оценивает, не был ли нарушен принцип добросовестности при установлении таких условий в договоре и их использовании наймодателем.
Следовательно, при включении в краткосрочный договор условий одностороннего расторжения, отличных от предусмотренных законом, необходимо детально прописывать конкретные основания для расторжения по инициативе собственника. Во-первых, следует четко определить способы фиксации нарушений (конкретный перечень нарушений, порядок уведомления и т.п.). Во-вторых, важно помнить, что без доказательств вины нанимателя внесудебное выселение невозможно, и арендатор имеет право обратиться в суд с требованием о восстановлении своих прав и возмещении понесенных убытков.
Для получения дополнительной консультации или юридической помощи вы можете обратиться к адвокату по гражданским делам Андрею Александровичу Баганову (+7 912 24-15-978).
