Договор коммерческого найма жилья: условия, права, расторжение

Статья посвящена договору коммерческого найма жилого помещения между гражданами — наиболее распространённой форме возмездного пользования чужим жильём. Не следует путать его с договором социального найма и договором аренды.

Форма и срок договора

Форма

Договор заключается в письменной форме. Несоблюдение письменной формы не влечёт недействительности, но лишает стороны права ссылаться на свидетельские показания в подтверждение сделки и её условий (ст. 162 ГК РФ). Допускаются письменные и иные доказательства (расписки, акты, переписка).

Срок

• Краткосрочный договор. Срок- до 1 года. Ограничены права нанимателя (нет поднайма, временных жильцов, преимущественного права на новый срок — если иное не предусмотрено договором);

• Долгосрочный договор. Срок — от 1 до 5 лет. Полный объём прав нанимателя

• Договор без указания срока. Считается заключённым на 5 лет.

Регистрация ограничения права

При сроке более 1 года наймодатель обязан зарегистрировать ограничение (обременение) права собственности в ЕГРН в течение 1 месяца со дня заключения договора. За нарушение срока — штраф 5 000 руб. (ч. 2 ст. 19.21 КоАП РФ).

Существенные условия договора

3.1. Предмет (обязательно)

• почтовый адрес, подъезд, этаж;

• кадастровый номер;

• общая и жилая площадь;

• количество комнат.

Неточное описание — риск признания договора незаключённым.

При передаче с мебелью и техникой — составьте опись имущества с описанием состояния (желательно с фотографиями).

3.2. Плата (рекомендуется как существенное условие)

Пропишите в договоре

• Размер платы за найм. Это даёт эффект определённости обязательства;

• Состав платы (найм + коммунальные + интернет + кабельное ТВ и т.д.). Если не указано — наниматель платит коммунальные сверх платы за найм;

• Порядок оплаты (авансом, помесячно, до какого числа). Предотвращает споры;

• Условия изменения платы. Без этого условия односторонне изменить плату нельзя;

• Обеспечительный платёж (залог) — возвращается при надлежащем исполнении; покрывает убытки при нарушениях.

3.3. Налогообложение

Наймодатель обязан задекларировать доход и уплатить НДФЛ (13%) либо применить специальный режим (налог на профессиональный доход — 4% для самозанятых, УСН для ИП).

Стороны договора

Наймодатель

Собственник жилого помещения или лицо, письменно уполномоченное собственником.

Наниматель и сонаниматели

На стороне нанимателя могут выступать несколько лиц (сонаниматели) — они несут солидарную ответственность перед наймодателем (оплата, возмещение убытков, ремонт).

Правила солидарной ответственности:

• Наймодатель вправе требовать исполнения от любого сонанимателя в полном объёме.

• Сонаниматель, исполнивший обязательство полностью, имеет регрессное требованиек остальным в равных долях.

Для наймодателя: наличие нескольких сонанимателей расширяет круг лиц, с которых можно требовать исполнения.

Обязанности нанимателя

• Использовать жильё по назначению (для проживания).

• Обеспечивать сохранность помещения.

• Своевременно вносить плату.

• Производить текущий ремонт (если иное не предусмотрено договором).

Обязанности наймодателя

• Передать свободноежилое помещение, пригодное для проживания.

• Осуществлять капитальный ремонт (если иное не предусмотрено договором).

• Обеспечивать надлежащую эксплуатациюдома и предоставление коммунальных услуг.

• Не проводить переоборудование дома, существенно изменяющее условия пользования, без согласия нанимателя.

Права нанимателя

• Вселение временных жильцов. При краткосрочном договоре — нет такого права (если не предусмотрено договором). В долгосрочном договоре право предусматривается — с уведомлением наймодателя, на срок до 6 месяцев, с соблюдением нормы площади;

• Поднаём краткосрочный – прав нет (если не предусмотрено договором). В долгосрочном – права есть — с согласия наймодателя;

• Преимущественное право на новый срок в краткосрочном договоре нет (если не предусмотрено договором). В долгосрочном- есть;

• Одностороннее расторжение в краткосрочном – есть с предупреждением за 3 месяца. В долгосрочном — есть с предупреждением за 3 месяца.

Практический совет: укажите в договоре всех постоянно проживающих лиц — это избавит от необходимости получать согласие наймодателя на их вселение в будущем.

Регистрация проживающих

Если квартира снята на срок более 90 дней, жильцы обязаны оформить регистрацию по месту пребывания (если не зарегистрированы в том же субъекте РФ).

При нарушении наймодатель обязан уведомить орган регистрационного учёта в течение 3 рабочих дней. За нарушение обе стороны могут быть оштрафованы (ст. 19.15.1, 19.15.2 КоАП РФ).

Исключение: штраф не применяется, если жильцы являются близкими родственниками наймодателя (супруг, дети, родители, бабушки, дедушки, внуки), а собственник зарегистрирован в этой квартире.

Гарантии для нанимателя

• Смена собственника не прекращает договор — он действует на прежних условиях . Основание -ст. 675 ГК РФ;

• Наниматель вправе расторгнуть договор в любое время (предупредив за 3 месяца). Ст. 687 ГК РФ;

• Преимущественное право на заключение договора на новый срок (долгосрочный). Ст. 684 ГК РФ;

• Если наймодатель отказал в продлении, но в течение года сдал жильё другому — наниматель вправе требовать признания нового договора недействительным и возмещения убытков Ст. 684 ГК РФ.

8. Преимущественное право: порядок

Не позднее чем за 3 месяцадо истечения срока наймодатель обязан либо предложить новый договор, либо предупредить об отказе (с обязательством не сдавать жильё минимум 1 год).

Если наймодатель не выполнил эту обязанность, а наниматель не отказался от продления — договор считается продлённым на тех же условиях и на тот же срок.

Порядок выбытия нанимателя: оставшиеся проживающие с согласия наймодателя определяют нового нанимателя;

При болезни / возрасте нанимателя: по соглашению проживающих один из дееспособных граждан принимает обязанности нанимателя;

Смерть нанимателя: по соглашению проживающих определяется новый наниматель;

Нет соглашения: все постоянно проживающие становятся сонанимателями.

Расторжение договора

По инициативе нанимателя

В любое время, с согласия постоянно проживающих лиц, с письменным предупреждением наймодателя за 3 месяца.

По инициативе наймодателя (только через суд)

• Невнесение платы более 6 месяцев (при долгосрочном) или более 2 раз по истечении срока платежа (при краткосрочном);

• Разрушение или порча жилого помещения нанимателем или лицами, за которых он отвечает;

• Использование не по назначению или систематическое нарушение прав соседей после письменного предупреждения, при продолжении нарушений.

Дополнительные гарантии для нанимателя:

• Суд может предоставить нанимателю срок до 1 годадля устранения нарушений.

• Даже при расторжении суд вправе отсрочитьвыселение на срок до 1 года.

По требованию любой стороны (через суд)

Если помещение перестало быть пригодным для проживания или находится в аварийном состоянии.

По соглашению сторон

В любое время на согласованных условиях.

Последствие расторжения: выселение без предоставления другого жилого помещения.

Дополнительные условия, которые важно предусмотреть

• Распределение ответственности при пожаре, затоплении. По умолчанию риск случайной гибели несёт собственник (ст. 211 ГК РФ), но можно договориться иначе;

• Возврат платы за непрожитый период при досрочном расторжении. Сроки и порядок возврата;

• Содержание домашних животных. Условия и ограничения;

• Порядок доступа наймодателя в квартиру. Периодичность, уведомление, присутствие нанимателя;

• Страхование ответственности / имущества. Распределение обязанности по страхованию.

*Подготовлено на основании законодательства РФ. Рекомендуем проверять актуальность норм на pravo.gov.ru, consultant.ru, garant.ru.*

Отправляя сообщение адвокату с указанием своих персональных данных, я даю свое согласие на их обработку и принимаю условия “ Пользовательского соглашения… “