ЗАВЕЩАНИЕ, ДАРЕНИЕ ИЛИ КУПЛЯ-ПРОДАЖА: КАК ВЫГОДНЕЕ ПЕРЕДАТЬ НЕДВИЖИМОСТЬ БЛИЗКИМ РОДСТВЕННИКАМ

КРАТКИЙ ОТВЕТ

Ключевые выводы и правовой ориентир

Вопрос передачи недвижимости близким родственникам — один из самых распространённых в юридической практике. Особенно он актуален для пожилых собственников жилья, которые хотят заблаговременно определить судьбу своего имущества, минимизировать расходы и обеспечить собственную безопасность.

02 / ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

Введение

Российское законодательство предусматривает несколько основных способов передачи недвижимости:

Дарение (глава 32 ГК РФ);

Завещание (глава 62 ГК РФ);

Купля-продажа (глава 30 ГК РФ);

Рента / пожизненное содержание с иждивением (глава 33 ГК РФ);

Наследственный договор (ст. 1140.1 ГК РФ).

Каждый из этих способов имеет свои преимущества, недостатки, налоговые последствия и риски. Выбор зависит от конкретной жизненной ситуации, состава семьи, состояния здоровья собственника и характера отношений с родственниками.

2. Кто является близким родственником

Понятие «близкие родственники» различается в разных отраслях права, что имеет прямое значение для налогообложения и наследования.

Семейный кодекс РФ под близкими родственниками понимает: родителей и детей (в т.ч. усыновлённые и усыновители), братьев и сестёр (полнородные и неполнородные), дедушек/бабушек и внуков (Ст. 14 СК РФ);

Налоговый кодекс РФ (в целях освобождения от НДФЛ при дарении) близкими родственниками указывает: членов семьи и близких родственников по СК РФ: супругов, родителей, детей, усыновителей, усыновлённых, дедушек, бабушек, внуков, братьев, сестёр (П. 18.1 ст. 217 НК РФ);

Наследственное право (очерёдность) под близкими родственниками понимает: I-ую очередь: дети, супруг, родители. II очередь: братья, сёстры, дедушки, бабушки (Ст. 1142, 1143 ГК РФ).

Обратите внимание: супруги не являются близкими родственниками по Семейному кодексу РФ, но являются членами семьи и наследниками первой очереди. Для целей освобождения от НДФЛ при дарении супруги приравнены к близким родственникам (п. 18.1 ст. 217 НК РФ).

3. Сравнительный анализ способов передачи недвижимости

3.1. Сводная таблица

*Для расчётов используется условный пример: двухкомнатная квартира кадастровой стоимостью 6 000 000 рублей, передаётся от родителя ребёнку (наследник I очереди, близкий родственник).*

Критерий Дарение Завещание Купля-продажа Рента / содержание с иждивением

Момент перехода права собственности. В договоре дарения — при жизни дарителя (с момента гос. регистрации). В завещании — после смерти завещателя (с момента принятия наследства и регистрации). При купле-продаже — при жизни продавца (с момента гос. регистрации). Рента/ содержание с иждивением — при жизни (с момента гос. регистрации), но с обременением;

Сохраняет ли передающая сторона контроль над имуществом. Дарение — нет — собственность переходит к одаряемому. Завещание — да — до смерти собственник полностью распоряжается имуществом. Купля-продаже — нет — собственность переходит к покупателю. Рента/ содержание с иждивением — частично — право собственности переходит, но с обременением (право проживания);

НДФЛ для получателя. Дарение -не уплачивается (между близкими родственниками — п. 18.1 ст. 217 НК РФ). Завещание — не уплачивается (наследство не облагается НДФЛ — п. 18 ст. 217 НК РФ). Купля-продажа — не уплачивается покупателем. Рента\ содержание с иждивением — не уплачивается;

НДФЛ для передающей стороны. Дарение — не уплачивается. Завещание — не применимо. Купля-продажи — 13% от дохода (с учётом вычетов — см. раздел 6). Рента\ содержание с иждивением — нНе уплачивается (рентные платежи — доход, облагаемый НДФЛ);

Госпошлина за регистрацию в Росреестре. Для всех договоров — 2 000 руб.

Возможность отмены / изменения. Дарение — ограничена (ст. 578 ГК РФ — только в исключительных случаях). Завещание — свободная — завещатель вправе отменить или изменить в любое время. Купля-продажи — по общим основаниям расторжения договоров. Рента/ содержание с иждивением — по основаниям, предусмотренным законом и договором;

Минимальный срок владения для последующей безналоговой продажи. Дарение — 3 года. Завещание – 3 года. Купля-продажи — 5 лет (по общему правилу). Рента/содержание с иждивением — зависит от условий;

Режим при разводе получателя. Дарение — личная собственность (не делится — п. 1 ст. 36 СК РФ). Завещание — личная собственность (не делится). Купля-продажа — совместная собственность супругов (делится — ст. 34 СК РФ). Рента / содержание с иждивением — зависит от условий;

Обязательная доля. Дарение — не применяется. Завещание — применяется (ст. 1149 ГК РФ). Купля-продажа -не применяется. Рента/ содержание с иждивением — не применяется.

03 / СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА

Дарение: подробный разбор

4.1. Когда целесообразно

Необходимо передать имущество конкретному лицу, исключив споры между наследниками.

Хочется освободить одаряемого от НДФЛ (между близкими родственниками).

Важно защитить имущество получателя от раздела при возможном разводе.

Нет необходимости в преимущественном праве покупки других сособственников (при дарении доли это правило не действует, в отличие от купли-продажи — ст. 250 ГК РФ).

4.2. Порядок оформления

1. Подготовка документов: правоустанавливающие документы на квартиру, выписка из ЕГРН, справка об отсутствии задолженности по ЖКУ, согласие супруга (если имущество приобретено в браке);

2. Составление договора дарения. Самостоятельно или с помощью юриста (стоимость от 3 000 до 10 000 руб.);

3. Нотариальное удостоверение (если дарится доля одним из сособственников). 0,5% от стоимости, но не менее 300 руб. и не более 20 000 руб. + УПТХ;

4. Подача документов в Росреестр (через МФЦ, нотариуса или онлайн). Госпошлина 2 000 руб.

5. Получение выписки из ЕГРН. Бесплатно (в составе регистрации).

О нотариальном удостоверении. С 31.07.2019 (ФЗ от 01.05.2019 № 76-ФЗ) нотариальное удостоверение не требуется, если:

дарится квартира целиком (а не доля);

все сособственники одновременно дарят свои доли по одной сделке.

Нотариальное удостоверение обязательно, если один из сособственников дарит свою долю.

4.3. Налоговые последствия

Одаряемый — близкий родственник. НДФЛ не уплачивается (п. 18.1 ст. 217 НК РФ);

Одаряемый — не близкий родственник. НДФЛ 13% от кадастровой стоимости (общее правило);

При последующей продаже НДФЛ не уплачивается через 3 года владения (пп. 1 п. 3 ст. 217.1 НК РФ).

4.4. Риски дарения

Риск утраты контроля. Даритель теряет право собственности — не может продать, сдать в аренду, заложить. Способ минимизации — рассмотреть завещание вместо дарения;

Риск выселения дарителя. Одаряемый как новый собственник формально вправе потребовать выселения. Минимизация — включить в договор условие о сохранении права пользования (см. ниже). Оформить отдельное соглашение;

Риск невозможности отмены. Отмена дарения возможна только в исключительных случаях (ст. 578 ГК РФ). Способ минимизации — тщательно оценить надёжность одаряемого до заключения сделки.

4.5. О праве проживания дарителя — важный нюанс

Вопрос о включении в договор дарения условия о сохранении права проживания дарителя является дискуссионным в судебной практике.

Позиция – Допустимо. Аргументация — условие о проживании не является встречным предоставлением (не имеет имущественной стоимости), а лишь обременение в пользу дарителя. Суды нередко поддерживают такую конструкцию;

Позиция – недопустимо аргументируется тем, что условие о проживании может быть квалифицировано как встречное обязательство, что противоречит безвозмездности дарения (п. 1 ст. 572 ГК РФ) и делает сделку притворной.

Рекомендация: если для вас принципиально сохранение права проживания — рассмотрите альтернативные варианты: завещание (сохраняете собственность до смерти), рента с пожизненным содержанием (право проживания прямо предусмотрено законом), или оформите отдельное соглашение о безвозмездном пользовании (ссуде — глава 36 ГК РФ) одновременно с дарением.

4.6. Основания для отмены дарения (ст. 578 ГК РФ)

Даритель вправе отменить дарение, если одаряемый

Совершил покушение на жизнь дарителя, членов его семьи или близких родственников.

Умышленно причинил дарителю телесные повреждения.

Обращение одаряемого с подаренной вещью создаёт угрозу её безвозвратной утраты, а вещь представляет для дарителя большую неимущественную ценность.

В договоре предусмотрено право отменить дарение, если даритель переживёт одаряемого.

В случае умышленного лишения жизни дарителя одаряемым право требовать отмены дарения в суде принадлежит наследникам дарителя.

5. Завещание: подробный разбор

5.1. Когда целесообразно

Собственник хочет сохранить полный контроль над имуществом при жизни.

Необходимо оставить за собой возможность в любой момент изменить решение (отменить или переписать завещание).

Собственник опасается недобросовестного поведения родственников.

Желает выделить имущество конкретному лицу, минимизировав вмешательство других наследников.

5.1. Преимущества завещания

Сохранение собственности. До смерти завещатель остаётся полноправным собственником — может продать, сдать, заложить;

Свобода изменения. Завещание можно отменить или изменить в любое время, без объяснения причин и без уведомления наследников (ст. 1130 ГК РФ);

Конфиденциальность. Содержание завещания составляет тайну (ст. 1123 ГК РФ) — наследники не узнают о нём до открытия наследства;

Защита от раздела при разводе. Имущество, полученное по завещанию, является личной собственностью наследника (п. 1 ст. 36 СК РФ);

Устойчивость в судебных спорах. Оспорить нотариально удостоверенное завещание непросто — требуется доказать неспособность завещателя понимать значение своих действий (ст. 177 ГК РФ), что, как правило, требует посмертной психолого-психиатрической экспертизы.

5.4. Риски и ограничения завещания

Обязательная доля: несовершеннолетние или нетрудоспособные дети, нетрудоспособный супруг, родители и иждивенцы наследодателя наследуют не менее половины доли, которая причиталась бы им при наследовании по закону, — независимо от содержания завещания (ст. 1149 ГК РФ);

Оспаривание: после смерти завещателя другие наследники могут оспорить завещание в суде;

Расходы наследника: госпошлина за свидетельство о праве на наследство + УПТХ — существенно дороже, чем при дарении;

Срок оформления: свидетельство о праве на наследство выдаётся не ранее чем через 6 месяцев после смерти.

5.5. Форма завещания

Нотариально удостоверенное (Ст. 1125 ГК РФ);

Приравненное к нотариальному удостоверяется: главными врачами (их заместителями, дежурными врачами); начальниками экспедиций; капитанами судов; командирами воинских частей; начальниками мест лишения свободы (Ст. 1127 ГК РФ);

Закрытое удостоверяет нотариус (не знакомится с содержанием) (Ст. 1126 ГК РФ);

В чрезвычайных обстоятельствах – удостоверяют два свидетеля (в простой письменной форме) (Ст. 1129 ГК РФ).

04 / ПОРЯДОК ДЕЙСТВИЙ

Купля-продажа: подробный разбор

6.1. Когда целесообразно

Между родственниками действительно происходит реальная оплата (например, пожилой человек продаёт квартиру дочери и на вырученные средства покупает жильё меньшей площади или переезжает).

Необходимо документально подтвердить расходы покупателя для последующего получения налогового вычета.

6.2. Налоговые последствия

Продавец. НДФЛ 13% от дохода с учётом вычетов (см. ниже);

Покупатель — не уплачивает.

Налоговые вычеты продавца:

Полное освобождение от уплаты налога при условии — владение квартирой более 5 лет (по общему правилу) или более 3 лет (если получена в наследство, по дарению от близкого родственника, по приватизации) — ст. 217.1 НК РФ;

Фиксированный вычет — 1 000 000 руб. (пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ);

Вычет на сумму расходов в размере фактических расходов на приобретение (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ (может полностью исключить налог).

6.3. Важное ограничение: сделки между взаимозависимыми лицами

При купле-продаже между близкими родственниками покупатель не вправе получить имущественный налоговый вычет (вычет при покупке жилья — до 260 000 руб.) в соответствии с п. 5 ст. 220 НК РФ и ст. 105.1 НК РФ.

Это существенный недостаток купли-продажи между родственниками: покупатель лишается права на возврат до 260 000 рублей НДФЛ, который он мог бы получить при покупке у постороннего лица.

6.4. Риски мнимой купли-продажи

Если между родственниками оформляется купля-продажа без фактической передачи денег (фиктивная сделка):

покупатель не получает налогового вычета (п. 5 ст. 220 НК РФ);

продавец обязан уплатить НДФЛ от цены договора (если не подпадает под освобождение);

сделка может быть признана мнимой (п. 1 ст. 170 ГК РФ) или притворной (п. 2 ст. 170 ГК РФ) — с применением последствий недействительности;

налоговый орган вправе доначислить налог исходя из рыночной (кадастровой) стоимости, если цена договора занижена (п. 2 ст. 214.10 НК РФ).

7. Рента и пожизненное содержание с иждивением

7.1. Когда целесообразно

Пожилой собственник нуждается в уходе и содержании.

Отношения с родственниками не позволяют доверить безвозмездную передачу.

Необходимо гарантированное сохранение права проживания.

7.2. Два вида договоров

Пожизненная рента (ст. 596–600 ГК РФ): периодические денежные суммы; мин — Не менее прожиточного минимума в месяц (если бесплатно); переход права собственности – сразу, с обременением; право проживания не гарантировано (определяется договором); отчуждение имущества плательщиком – возможно (с согласия получателя – при ренте);обязательно нотариальное удостоверение;

Пожизненное содержание с иждивением (ст. 601–605 ГК РФ): Обеспечение потребностей: жильё, питание, одежда, уход, медицина, ритуальные услуги; минимальный размер — не менее 2 прожиточных минимумов в месяц (п. 2 ст. 602 ГК РФ; переход права собственности – сразу с обременением; право проживания – гарантировано; отчуждение имущества плательщиком — только с согласия получателя (ст. 604 ГК РФ); обязательно нотариальное удостоверение.

7.3. Преимущества для пожилого собственника

Гарантированное проживание в квартире до конца жизни.

Регулярное содержание (материальное обеспечение, уход).

Право потребовать расторжения договора при существенном нарушении плательщиком своих обязанностей — с возвратом имущества (ст. 599, 605 ГК РФ).

8 . Матрица выбора: какой способ подходит вам

Хотите сохранить контроль над квартирой до конца жизни. Рекомендуемый способ – завещание, так как собственность остаётся у вас; можно изменить решение;

Хотите передать сейчас конкретному человеку, отношения надёжные. Рекомендуется – дарение, потому что минимальные расходы; освобождение от НДФЛ; защита от раздела при разводе;

Боитесь, что одаряемый может поступить недобросовестно — завещайте или заключайте договор ренты. Потому что завещание сохраняет собственность; рента гарантирует содержание и проживание;

Много наследников, хотите выделить одного. Рекомендуемый способ — дарение или завещание, так как дарение — при жизни, бесповоротно; завещание — после смерти, с правом изменения;

Есть обязательные наследники (нетрудоспособные дети, супруг, родители) – дарите, так как при дарении обязательная доля не применяется (имущество уже не в наследственной массе);

Нуждаетесь в уходе и содержании. Рекомендуется — рента с пожизненным содержанием, потому что: гарантированное проживание + содержание + право расторгнуть при нарушении;

Хотите получить деньги от родственника. – продавайте. Купля-продажа — единственный способ получить реальное денежное возмещение;

Хотите защитить имущество получателя от раздела при разводе — дарите или завещайте — подаренное и унаследованное — личная собственность, не делится.

05 / РИСКИ И РЕКОМЕНДАЦИИ

Ключевые выводы и правовой ориентир

02 / ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ