Неделимость объекта недвижимости (жилья) может стать камнем преткновения при наследовании или сделках с имуществом. Возможность физического разделения внутреннего и\или внешнего строения дома (в виде стен, перегородок, забора) означает такие изменения, которые позволят совместно пользовать недвижимым имуществом.
Неделимость объекта недвижимости. Строительно техническая экспертиза-приоритетное доказательство по вопросу о неделимости (делимости) объекта недвижимости
Главным и приоритетным доказательством возможности раздела недвижимого имущества является строительно-техническая экспертиза.
При этом, важно, чтобы эксперты с учётом строительных и технических особенностей недвижимого имущества установили или опровергли то, что физическое разделение объекта недвижимости приведет к ухудшению его объемно-планировочного решения, так как потребует изменения несущих конструктивных элементов. А это может привести к изменению назначения жилых помещений, их модификации, приводящей к уменьшению полезной площади. Бывает, что раздел имущества приводит к существенному ухудшению его технического состояния. Приведённые примеры экспертных выводов позволяют утверждать в суде о невозможности осуществления раздела, основываясь на выводах о неделимости объекта недвижимости.
Иногда важное значение имеют и другие критерии оценки возможности делимости жилья:
1) Влияет ли раздел на изменение стоимости недвижимости;
2) Влияет ли раздел на изменения удобства пользования жилым помещением, его функциональности;
3) Влияет ли раздел на дизайнерские, эстетические характеристики жилья.
Неделимость объекта недвижимости. Другие доказательства неделимости (делимости) объекта недвижимости
Но надо понимать, что экспертные заключения все же не являются единственными доводами в обоснование возможности или невозможности разрешения наследственного спора, затрагивающего вопрос о неделимости объекта недвижимости. Экспертных знаний может быть недостаточно для разрешения наследственного дела. Судебная практика в этом отношении использует и другие обстоятельства. Например, факт проживания одного из наследников с наследодателем и фактического принятия им недвижимого имущества.
Как разъяснил Пленум Верховного Суда Российской Федерации в п. 52 своего Постановления от 29 мая 2012 г. N 9 «О судебной практике по делам о наследовании», преимущественное право на получение в счет своей наследственной доли входящих в состав наследства неделимой вещи, жилого помещения, раздел которого в натуре невозможен, имеют: 1) наследники, обладавшие совместно с наследодателем правом общей собственности на неделимую вещь, в том числе на жилое помещение, не подлежащее разделу в натуре, которые могут воспользоваться этим правом преимущественно перед всеми другими наследниками, не являвшимися при жизни наследодателя участниками общей собственности на неделимую вещь, включая наследников, постоянно пользовавшихся ею, и наследников, проживавших в жилом помещении, не подлежащем разделу в натуре; 2) наследники, не являвшиеся при жизни наследодателя участниками общей собственности на неделимую вещь, однако постоянно пользовавшиеся ею ко дню открытия наследства (помимо случаев неправомерного пользования чужой вещью, осуществлявшегося без ведома собственника или вопреки его воле), которые могут воспользоваться этим правом преимущественно перед другими наследниками лишь при отсутствии наследников, обладавших совместно с наследодателем правом общей собственности на неделимую вещь, а при наследовании жилого помещения, не подлежащего разделу в натуре, также при отсутствии наследников, проживавших в нем ко дню открытия наследства и не имеющих иного жилого помещения; 3) наследники, проживавшие ко дню открытия наследства в переходящем по наследству жилом помещении, не подлежащем разделу в натуре, и не имеющие иного жилого помещения, принадлежащего на праве собственности или предоставленного по договору социального найма, которые могут воспользоваться этим правом преимущественно перед другими наследниками лишь при отсутствии наследников, обладавших совместно с наследодателем правом общей собственности на наследуемое жилое помещение.
Так по одному из наследственных споров дело дошло до кассации. Заявитель кассационной жалобы (супруга наследодателя) доказывала, что именно она постоянно пользовалась жилыми помещениями при жизни наследодателя. Тогда как ответчики (взрослые дети) не являлись участниками общей собственности на дом и земельный участок и давно выехали жить со своими семьями в другие места жительства.
Суд кассационной инстанции отправил дело на новое рассмотрение и указал на необходимость применения п. 2 ст. 1168 ГК РФ, а также на полноту установления юридически значимых обстоятельств по делу, а именно: определить лиц, постоянно пользовавшихся спорным домом при жизни наследодателя, равно как и лиц, постоянно проживавших в доме и не имеющих иного жилого помещения, а также вынести на обсуждение участников процесса вопрос о неделимости указанного дома и реальной стоимости спорного имущества, и, как следствие, о необходимости проведения по делу судебной экспертизы и представления сторонами дополнительных доказательств.
Неделимость объекта недвижимости. Выводы
При наследовании недвижимого имущества суды уделяют особое внимание вопросам о делимости (неделимости) объекта недвижимости, проживания с наследодателем и фактического принятия наследства. Опытный адвокат А.А.Баганов направит все свои знания и усилия на достижение максимально эффективной защиты ваших интересов. Его опыт позволят достичь цели уже на первых инстанциях судебного разбирательства. Не теряйте своих возможностей.
Ознакомьтесь с услугами адвоката Андрея Александровича Баганова (+7 912-24-15-978; сайт; baganov63@mail.ru):
-Адвокат по жилищным вопросам;
