Сделки супругов с недвижимостью требуют внимания и предосторожности. Каждый из супругов должен следить за состоянием семейных активов, принимать меры по оформлению своих прав на имущество. Можно, конечно, и прекраснодушничать о доверии к достоинствам вашей второй половины. Но не сомневайтесь, придёт день, когда мир, который вы создали своими мечтами, заявит свои права, видя в вас не своего владыку, но свою жертву…
СДЕЛКИ СУПРУГОВ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ. ПРИМЕР С ОФОРМЛЕНИЕМ СОВМЕСТНОЙ СОБСТВЕННОСТИ НА ОДНОГО СУПРУГА:
Если оба супруга (бывших супруга) являются собственниками имущества, то излишнее доверие супругов друг другу может привести к мучительно, а порой и жалким попыткам в будущим восстанавливать свои права на имущество.
Такое доверие часто проявляется в том, что приобретение квартиры в браке на совместно нажитые средства регистрируется на имя одного из супругов без заключения брачного договора.
Внешне для непосвященных такая квартира выглядит как единоличная собственность того супруга, на чье имя она оформлена (хотя по закону является совместной собственностью).
СДЕЛКИ СУПРУГОВ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ. МЕРЫ ПРЕДОСТОРОЖНОСТИ:
Так вот, чтобы не обрекать себя на тяжелые или даже полностью бесперспективные судебные процессы, лучше сразу одному из супругов либо обоим супругам обратиться в орган регистрации прав с заявлением о внесении в реестр прав на недвижимость ЕГРН сведений об общей совместной собственности на такой объект. Также в заявление надо указать супруга, сведения о котором, как о правообладателе такого объекта, не внесены в ЕГРН.
Помимо этого к указанному заявлению должен быть приложен документ, подтверждающий, что на момент приобретения недвижимого имущества супруги состояли в зарегистрированном браке . Представление такого документа не требуется, если в орган регистрации прав ранее представлялось нотариально удостоверенное согласие собственника на совершение такой сделки.
Больше того, обязательно укажите свой адрес электронной почты (E-mail). Дело в том, что, если в ЕГРН есть актуальный адрес вашей электронной почты, вы оперативно будете получать информацию обо всем, что касается вашей недвижимости и вы вовремя сможете связаться с сотрудниками Росреестра, и сделка не состоится.
Также на вашу электронную почту будут приходить уведомления:
— об аресте, запрете совершать сделки в отношении недвижимости;
— о включении земельного участка в границы зоны с особыми условиями использования территории;
— о движении ваших заявлений на получение госуслуг Росреестра.
СДЕЛКИ СУПРУГОВ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ. В ЧЁМ РИСКИ БЕЗДЕЙСТВИЯ:
Суть в том, что государственная регистрация перехода права собственности на совместно нажитое недвижимое имущество к новому собственнику может быть осуществлена без нотариального согласия супруга или бывшего супруга. Просто в таких случаях в записи реестра прав на недвижимость указывается, что государственная регистрация прав на основании сделки осуществлена без такого согласия.
Супруг, который не выдавал своего согласия на отчуждение недвижимого имущества, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о ее совершении. Такой укороченный срок исковой давности предусмотрен для оспоримых, а не ничтожных сделок. Помимо годичного срока для обращения в суд, возникает и множество проблем доказывания недействительности оспоримой сделки.
Так в суде против интересов супруга, потерявшего недвижимость, будут выступать покупатели, которых защищает закон. И этот закон предписывает (пока не доказано обратное) считать, что супруги совершают сделки с согласия друг друга. Доказать же, что согласие получено под влиянием обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств — не легче чем кораблю заплыть на гору. И покупатели будут настаивать, что они являются добросовестными приобретателями недвижимости. Достоверность их должной осмотрительности и разумности обычно легко подкрепляется фактами ознакомления с выпиской из паспортного стола и сведениями из ЕГРН. И в этих официальных документах их радуют сведения, что продавец действительно собственник, что обременений на квартиру не было. А ещё честные и разумные покупатели осмотрели недвижимость и не увидели в ней никого из проживающих лиц. Также покупатели могут доказывать, что их образование или профессии не предполагают обладание правовыми знаниями. Или же они, просвещенные неподкупными юристами перед покупкой квартиры, искали на сайтах судов и убедились в отсутствии информации о разделе имущества между бывшими супругами. Право, не простые судебные сражения ждут всякого супруга, который решится оспорить сделку, которую он по слабости воли или разумения оставил когда то без внимания.
А если сделка совершена после расторжения брака, то согласия на подажу имущества от бывшего супруга закон вообще не предусматривает. При этом, закон даёт шансы для признания такого договора недействительным, но только если будет доказано, что покупатель знал или заведомо должен был знать об отсутствии правомочий у продавца на отчуждение имущества. А такое подтверждение даётся громадными усилиями и везением.
А вот суды продолжают спокойно и твердо стоять на позиции, что бывший супруг как сособственник общего совместного имущества, сведений о котором не имеется в ЕГРН, будучи заинтересованным в сохранении за собой права на общее имущество супругов, должен был сам предпринимать меры по контролю за ним. То есть, сразу после развода надо договариваться и заключать соглашение о разделе совместно нажитого или нести спор в суд. Если этого своевременно не сделать и дело дойдет до оспаривания сделок по продаже совместного имущества без согласия бывшего супруга, то чуда не будет. Все просто-закон презюмирует, что люди хороши и добросовестны, если не доказано иное. Не доказали? Тогда суд откажет возлагать неблагоприятные последствия сделки, совершенной без согласия истца (супруга), на добросовестного участника гражданского оборота, полагавшегося на сведения Росреестра и ставшего собственником имущества.
СДЕЛКИ СУПРУГОВ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ. УЗНАЛИ О МЕРАХ ПРЕДОСТОРОЖНОСТИ. ЭТО НЕ ВСЕ – В СУДЕ ВАС ДОЛЖЕН ЗАЩИЩАТЬ ПРОФЕССИОНАЛ:
Недостаточно надеяться на собственную предусмотрительность. Но есть утешение — мы никогда не остаёмся одни. Правда, чтобы понять эту истину, нужно пожить в одиночестве. Жаль, что жизнь и закон по разному понимают срок, отведенный на понимание неочевидных очевидностей. Закон загоняет океан бытия в узкие русла исковой давности и правил судоразбирательства, где все приобретает или неведомую прежде значимость или никчемность.
И самая лучшее, что можно сделать при подготовке к суде – привлечь опытных адвокатов по жилищным спорам. Они знают то, что скрывают судьи даже от себя. А именно, что ссылки судов на добросовестность участников гражданского оборота в сегодняшних сложных экономических условиях и при зачаточном правовом просвещении не могут быть единственным основополагающим критерием.
Поэтому хорошие адвокаты отсеивают шелуху и используют все юридически значимые обстоятельства и их доказательства. Например, что супруг, чьи права нарушены, мог длительное время находиться и после развода в хороших отношениях с бывшим супругом, не требующих раздела имущества. Эти обстоятельства могут стать обоснованием для восстановления срока исковой давности, так как только лишь из-за ухудшения отношений или возникновения финансовых трудностей, истец вынужден был обратится за получением выписки из ЕГРН и узнал, что собственником помещения значится уже не его бывший супруг (супруга). Убедит ли это суд-еще не факт, но под лежащий камень вода не течет.
Другое дело, что из-за позднего обращения в суд ответчик может растратить вырученные денежные средства. И тогда суд может сосласться на объективную невозможность привести стороны в первоначальное положение. Но, если уж за вас ввяжется настоящий адвокат, он будет доводить дело до конца. И возможно его настойчивость и умения докажут, что у ответчика есть другие активы, за счет продажи которых возможен возврат денежных средств.
Или представим еще более сложный вариант. Например, когда суд установит, что один из супругов продал совместное имущество без согласия другого супруга или израсходовал вырученные средства по своему усмотрению и не в интересах семьи либо скрыл эти денежные средства. По общему правилу в таких случаях именно на истца возлагается обязанность доказать данные обстоятельства. Доказать такое конечно тоже можно, если не будут препятствовать тому факты сохранения сторонами брачных отношений после сделки на протяжении длительного времени и соответствующих крупных трат на совместные нужды или детей. А еще хуже – факты последующего приобретения ценного имущества. А кто сможет возразить против этого, не имея бухгалтерского отчета о любом движении вкладов и расходов в семье, утвержденного налоговиками? Ответ прост — абсолютно никто. Ибо будь такие семьи в нашей стране, предполагаю, что их бы тут же обложили налогами как юридические лица, приравняв их к «полным товариществам».
Таким образом, на свете есть хорошие адвокаты. Они умеют видеть самое важное и доказывать это в судах. Суд примет решение, но рукоплескать или расстраиваться не спешите. Всё только начинается-ведь впереди еще несколько вышестоящих инстанций…
Учитывая изложенное, напомню, что какой бы убедительной ни казалось очевидность, не следует пренебрегать здравым смыслом и отказываться от заключения брачного договора, уж тем более — от адвокатской защиты в судах.
Адвокат по жилищным спорам Андрей Александрович Баганов
