Информация носит справочный характер и не является юридической консультацией.
О чём эта статья
Статья посвящена договору коммерческого найма жилого помещения между гражданами — наиболее распространённой форме возмездного пользования чужим жильём. Не следует путать его с договором социального найма и договором аренды.
Правовая основа: глава 35 ГК РФ (ст. 671–688).
Форма и срок договора
Форма
Договор заключается в письменной форме. Несоблюдение письменной формы не влечёт недействительности, но лишает стороны права ссылаться на свидетельские показания в подтверждение сделки и её условий (ст. 162 ГК РФ). Допускаются письменные и иные доказательства (расписки, акты, переписка).
Срок
- Краткосрочный договор. Срок- до 1 года. Ограничены права нанимателя (нет поднайма, временных жильцов, преимущественного права на новый срок — если иное не предусмотрено договором);
- Долгосрочный договор. Срок — от 1 до 5 лет. Полный объём прав нанимателя
- Договор без указания срока. Считается заключённым на 5 лет.
Регистрация ограничения права
При сроке более 1 года наймодатель обязан зарегистрировать ограничение (обременение) права собственности в ЕГРН в течение 1 месяца со дня заключения договора. За нарушение срока — штраф 5 000 руб. (ч. 2 ст. 19.21 КоАП РФ).
Существенные условия договора
3.1. Предмет (обязательно)
Опишите жилое помещение максимально точно:
- почтовый адрес, подъезд, этаж;
- кадастровый номер;
- общая и жилая площадь;
- количество комнат.
Неточное описание — риск признания договора незаключённым.
При передаче с мебелью и техникой — составьте опись имущества с описанием состояния (желательно с фотографиями).
3.2. Плата (рекомендуется как существенное условие)
Пропишите в договоре:
- Размер платы за найм. Это даёт эффект определённости обязательства;
- Состав платы (найм + коммунальные + интернет + кабельное ТВ и т.д.). Если не указано — наниматель платит коммунальные сверх платы за найм;
- Порядок оплаты (авансом, помесячно, до какого числа). Предотвращает споры;
- Условия изменения платы. Без этого условия односторонне изменить плату нельзя;
- Обеспечительный платёж (залог) — возвращается при надлежащем исполнении; покрывает убытки при нарушениях.
3.3. Налогообложение
Наймодатель обязан задекларировать доход и уплатить НДФЛ (13%) либо применить специальный режим (налог на профессиональный доход — 4% для самозанятых, УСН для ИП).
Стороны договора
Наймодатель
Собственник жилого помещения или лицо, письменно уполномоченное собственником.
Наниматель и сонаниматели
На стороне нанимателя могут выступать несколько лиц (сонаниматели) — они несут солидарную ответственность перед наймодателем (оплата, возмещение убытков, ремонт).
Правила солидарной ответственности:
- Наймодатель вправе требовать исполнения от любого сонанимателя в полном объёме.
- Сонаниматель, исполнивший обязательство полностью, имеет регрессное требованиек остальным в равных долях.
Для наймодателя: наличие нескольких сонанимателей расширяет круг лиц, с которых можно требовать исполнения.
Права и обязанности сторон
Обязанности нанимателя
- Использовать жильё по назначению (для проживания).
- Обеспечивать сохранность помещения.
- Своевременно вносить плату.
- Производить текущий ремонт (если иное не предусмотрено договором).
Обязанности наймодателя
- Передать свободноежилое помещение, пригодное для проживания.
- Осуществлять капитальный ремонт (если иное не предусмотрено договором).
- Обеспечивать надлежащую эксплуатациюдома и предоставление коммунальных услуг.
- Не проводить переоборудование дома, существенно изменяющее условия пользования, без согласия нанимателя.
Права нанимателя
- Вселение временных жильцов. При краткосрочном договоре — нет такого права (если не предусмотрено договором). В долгосрочном договоре право предусматривается — с уведомлением наймодателя, на срок до 6 месяцев, с соблюдением нормы площади;
- Поднаём краткосрочный – прав нет (если не предусмотрено договором). В долгосрочном – права есть — с согласия наймодателя;
- Преимущественное право на новый срок в краткосрочном договоре нет (если не предусмотрено договором). В долгосрочном- есть;
- Одностороннее расторжение в краткосрочном – есть с предупреждением за 3 месяца. В долгосрочном — есть с предупреждением за 3 месяца.
Практический совет: укажите в договоре всех постоянно проживающих лиц — это избавит от необходимости получать согласие наймодателя на их вселение в будущем.
Регистрация проживающих
Если квартира снята на срок более 90 дней, жильцы обязаны оформить регистрацию по месту пребывания (если не зарегистрированы в том же субъекте РФ).
При нарушении наймодатель обязан уведомить орган регистрационного учёта в течение 3 рабочих дней. За нарушение обе стороны могут быть оштрафованы (ст. 19.15.1, 19.15.2 КоАП РФ).
Исключение: штраф не применяется, если жильцы являются близкими родственниками наймодателя (супруг, дети, родители, бабушки, дедушки, внуки), а собственник зарегистрирован в этой квартире.
Гарантии для нанимателя
- Смена собственника не прекращает договор — он действует на прежних условиях . Основание -ст. 675 ГК РФ;
- Наниматель вправе расторгнуть договор в любое время (предупредив за 3 месяца). Ст. 687 ГК РФ;
- Преимущественное право на заключение договора на новый срок (долгосрочный). Ст. 684 ГК РФ;
- Если наймодатель отказал в продлении, но в течение года сдал жильё другому — наниматель вправе требовать признания нового договора недействительным и возмещения убытков Ст. 684 ГК РФ.
8. Преимущественное право: порядок
Не позднее чем за 3 месяцадо истечения срока наймодатель обязан либо предложить новый договор, либо предупредить об отказе (с обязательством не сдавать жильё минимум 1 год).
Если наймодатель не выполнил эту обязанность, а наниматель не отказался от продления — договор считается продлённым на тех же условиях и на тот же срок.
Замена нанимателя:
Порядок выбытия нанимателя: оставшиеся проживающие с согласия наймодателя определяют нового нанимателя;
При болезни / возрасте нанимателя: по соглашению проживающих один из дееспособных граждан принимает обязанности нанимателя;
Смерть нанимателя: по соглашению проживающих определяется новый наниматель;
Нет соглашения: все постоянно проживающие становятся сонанимателями.
Расторжение договора
По инициативе нанимателя
В любое время, с согласия постоянно проживающих лиц, с письменным предупреждением наймодателя за 3 месяца.
По инициативе наймодателя (только через суд)
- Невнесение платы более 6 месяцев (при долгосрочном) или более 2 раз по истечении срока платежа (при краткосрочном);
- Разрушение или порча жилого помещения нанимателем или лицами, за которых он отвечает;
- Использование не по назначению или систематическое нарушение прав соседей после письменного предупреждения, при продолжении нарушений.
Дополнительные гарантии для нанимателя:
- Суд может предоставить нанимателю срок до 1 годадля устранения нарушений.
- Даже при расторжении суд вправе отсрочитьвыселение на срок до 1 года.
По требованию любой стороны (через суд)
Если помещение перестало быть пригодным для проживания или находится в аварийном состоянии.
По соглашению сторон
В любое время на согласованных условиях.
Последствие расторжения: выселение без предоставления другого жилого помещения.
Дополнительные условия, которые важно предусмотреть
- Распределение ответственности при пожаре, затоплении. По умолчанию риск случайной гибели несёт собственник (ст. 211 ГК РФ), но можно договориться иначе;
- Возврат платы за непрожитый период при досрочном расторжении. Сроки и порядок возврата;
- Содержание домашних животных. Условия и ограничения;
- Порядок доступа наймодателя в квартиру. Периодичность, уведомление, присутствие нанимателя;
- Страхование ответственности / имущества. Распределение обязанности по страхованию.
Подготовлено на основании законодательства РФ. Рекомендуем проверять актуальность норм на pravo.gov.ru, consultant.ru, garant.ru.
Адвокат Андрей Александрович Баганов (+7 912-24-15-978; сайт; baganov63@mail.ru)
Отправляя сообщение адвокату с указанием своих персональных данных, я даю свое согласие на их обработку и принимаю условия “Пользовательского соглашения…“
