Регистрация договора аренды предусмотрена правилами составления договоров, которые содержатся в нормах общей и особенной части Гражданского кодекса. Так составление договора аренды недвижимости предполагает, что юрист знает в каких случаях такой договор регистрируется, а в каких нет. Напомню эти положения:
- Регистрация договора аренды предусмотрена для договоров со сроком действия больше 12 месяцев. Если срок менее 12 месяцев, то регистрировать не надо, даже если в нем предусмотрено продление на такой же срок после первого срока аренды, т.к. в это два разных договора.
- Нет необходимости подавать на регистрацию договора аренды с неопределенным сроком и дополнительные соглашения к нему.
- Но должен быть зарегистрирован договор субаренды (заключенный арендатором с неопределенным сроком аренды) на срок больший года, который прекратит свое действие или в указанный в нем срок или раньше, когда будет прекращен бессрочный договор аренды.
- Период фактического пользования имуществом до заключения и регистрации договора аренды (на который стороны распространили его действие) не включается в срок аренды, т.к. это условие не изменяет момент заключения договора и соответственно срок его действия.
- Для смешанных договоров сроком больше одного года действует правило — регистрируются любые дополнительные соглашения к такому договору, т.к. такой договор един.
- Вообще все дополнительные соглашения к регистрируемому договору, даже если они касаются несущественных условий договора, подлежат государственной регистрации.
- Разумеется речь не идет об исполнительных актах по договору (акты приема-передачи, акты возврата и даже изменение цены аренды, но если такое изменение произошло по установленному договором порядку), которые сами по себе не изменяют или добавляют новые условия договора.
- При регистрации части нежилого помещения необходимо пройти кадастровый учет части помещения с целью их точного описания и учета уполномоченными органами.
- Договор, поданный на государственную регистрацию, вступает в силу с даты регистрации — до этого момента договор считается не заключенным. То обстоятельство, что в незарегистрированном договоре уже стоит дата подписания и даже есть передаточный акт означает лишь то, что его стороны связаны между собой в аспекте обязанности оплачивать пользование, но для третьих лиц это не имеет юридического значения.
Не заскучали от обилия прозаических (на первый взгляд), но на самом деле существенных деталей и правил составления договора? А практикующие юристы находят удовольствие даже в примитивных проявлениях правовых правил заключения договоров. Больше того, они знают правило — когда кажется что уже во всем разобрался и результат работы надежен и стоит запрошенных денег, надо отбросить это предвзятое мнение и, взяв на вооружение самую язвительную критику, еще раз проверить все условия договора. Только пройдя это главное испытание я отдаю рецензируемый договор заказчику. И жду следующих…
Если вас интересует отсутствие рисков при оформлении и исполнении договоров, предлагаю ознакомиться с моими услугами по составлению и аудиту договоров, а также услугами по абонентскому юридическому сопровождению.
Адвокат Андрей Александрович Баганов (+7 912-24-15-978; сайт; baganov63@mail.ru)
