Новый собственник жилья не обязан оплачивать коммунальные долги прежнего собственника (статья 210 и 223 Гражданского кодекса РФ), кроме платы за капитальный ремонт.
Обязанность по оплате жилищно-коммунальных услуг, предоставляемых в отношении приобретенной квартиры, возникает после регистрации перехода права собственности к новому собственнику.
До этого момента обязанность оплачивать услуги несет предыдущий собственник (если только в договоре специально не оговорено иное). Но и указание в договоре на то, что ответственность по всем ранее возникшим долгам несет прежний собственник, будет нелишним. В таком случае, считается, что обязательства предыдущего собственника по оплате коммунальных услуг переведены на нового собственника посредством совершения сделки — перевода долга. Данная сделка требует волеизъявления нового собственника и без него не может быть совершена (п. п. 1, 2 ст. 391 ГК РФ).
Будьте внимательны при проверке юридической чистоты покупаемой квартиры, в частности при проверке квитанций об оплате и сверяйте данные показателей счетчиков с данными начисления. Не редки случаи, когда прежние собственники существенно занижали реальные данные счетчиков и платили меньше фактически потребленных ресурсов, а после сверки такие долги переходят на нового собственника, т.к. сложно доказать, что они возникли не у нового собственника, а у прежних владельцев квартиры.
Адвокат Андрей Баганов поможет по жилищным спорам.
Перерасчет долга по коммунальным платежам
Что делать, если управляющая компания (ТСЖ, ЖК или ресурсоснабжающая организация, если было решение общего собрания собственников помещений в доме о самостоятельном перечислении коммунальных платежей) отказывается исключить из лицевого счета нового собственника задолженность предыдущего собственника и произвести перерасчет начисленных платежей?
Надо подготовить и подать в управляющую компанию уведомление-претензию от потребителя о смене собственника и об исключении задолженности из лицевого счета. Подача уведомления-претензии законом не предусмотрено, но это позволит вам использовать свои права как потребителя. В случае непредоставления ответа в течение месяца, готовьте иск. Доказательствами отказа в удовлетворении требований потребителя будут новые счета на оплату со старой информацией о долге.
Внимание! Иск об исключении долга надо подавать не позднее 3-х лет с момента регистрации перехода права собственности на квартиру. Согласно ст.199 ГК РФ, истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
Угрозы отключить электричество за коммунальные долги прежнего собственника
Если управляющая компания будет требовать оплаты старого долга, угрожая отключением воды (электричества), не отчаивайтесь. Лучше заплатить, имея на руках письменные документы с угрозой отключения водоснабжения, а затем обратиться в суд. Так определением Верховного Суда РФ от 22.11.2016 N 5-КГ16-160, подтверждено, что в случае, когда приобретатель квартиры под угрозой отключения водоотведения погасил задолженность прежнего собственника, а впоследствии предъявил иск о возврате неосновательного обогащения, то возражение управляющей организации со ссылкой на применение пункта 4 статьи 1109 ГК РФ не имеет правового значения.
Поясняю, согласно пункту 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 данного кодекса.
В силу п.4 ст.1109 названого кодекса не подлежат возврату в качестве неосновательного обогащения денежные суммы и иное имущество, предоставленные во исполнение несуществующего обязательства, если приобретатель докажет, что лицо, требующее возврата имущества, знало об отсутствии обязательства либо предоставило имущество в целях благотворительности.
По смыслу указанной нормы, не подлежат возврату в качестве неосновательного обогащения денежные средства или иное имущество уплаченные либо переданные сознательно и добровольно лицом, знающим об отсутствии у него такой обязанности.
При рассмотрении указанного дела судом установлено, что долг по оплате жилищно-коммунальных услуг, принадлежал не истцу, а прежним собственникам жилых помещений, о чем знали обе стороны.
Вместе с тем судебными инстанциями установлено, что уплата этого долга произведена истцом не добровольно, а вследствие предупреждения ответчика о прекращении водоотведения из квартиры (отключении канализации) в случае неуплаты долга.
Указанный вывод подтверждается письмом ответчика в адрес истца, содержащим такое предупреждение.
При таких обстоятельствах судебными инстанциями сделан вывод о том, что положения пункта 4 статьи 1109 Гражданского кодекса Российской Федерации в данном случае применению не подлежат.
Это потребительский спор
Внимание! К возникшим правоотношениям применяются положения Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей». Поэтому, суды, установив факт нарушения прав истца как потребителя услуги начислений, предоставляемой ответчиком в рамках договора управления многоквартирным домом, возлагают ответственность в виде компенсации морального вреда (статья 15 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей») и штрафа (статья 13).
В силу пункта 6 статьи 13 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с исполнителя за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.
Адвокат Андрей Александрович Баганов (+7 912-24-15-978; сайт; baganov63@mail.ru)
