Чтобы не стать обманутым дольщиком надо заранее узнать основные проблемы дольщиков. Бдительность не бывает напрасной. Поэтому поговорим об основных рисках граждан при составлении и исполнении договоров долевого строительства. Вы также можете ознакомиться с моей услугой по составлению и аудиту договоров.
- Обманутые дольщики. Риск приобретения квартиры в многоквартирном доме, построенном самовольно или с захватом земельного участка либо с отступлением от проектной документации или в отсутствии надлежаще оформленных документов.
В большинстве случаев обманутые дольщики должны обращаться в прокуратуру для привлечения строительных компаний к административной ответственности по одному или нескольким из перечисленных нарушений. Застройщика также можно привлечь к уголовной ответственности за фиктивное банкротство и совершение мошеннических действий, Но обвинительный приговор и арест руководителя строительной компании сами по себе не позволят достроить дом или возвратить вложенные средства. Поэтому еще на стадии подготовки к заключению договора требуйте документы о выделении земли, акт государственной приемки и другие. Ни в коем случае не рискуйте своими деньгами в надежде на узаконение построенного дома (квартиры) — ищите другой объект.
2. Обманутые дольщики. Риск не подписания и не регистрации договора долевого участия чаще всего означает невозможность защиты дольщиков по Федеральному закону №214 «О долевом участии в строительстве», так как только с момента регистрации возникают соответствующие права и обязанности сторон договора.
Часто застройщики убеждают, что ничего страшного, если договор будет зарегистрирован вместе с регистрацией права собственности. Нельзя поддаваться на эти увещевания, так как согласно положениям закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…», договором участия в долевом строительстве регулируются отношения сторон по созданию объекта долевого строительства. А после завершения строительства предмет этого договора отсутствует — объект уже создан и введен в эксплуатацию.
Кроме того, государственная регистрация договора долевого участия исключит заключение дублирующих договоров на один и тот же объект.
Конечно, застройщик может предложить заключить с дольщиком и зарегистрировать иную сделку — договор купли-продажи с одновременным соглашением о зачете в счет оплаты такого договора уже внесенной ими на счет застройщика суммы. Однако любое заинтересованное лицо может потребовать признания такой сделки притворной, которая совершается с целью прикрытия исполненного договора участия в долевом строительстве (ст. 170 Гражданского кодекса РФ). Но даже если никто не будет заинтересован в признании договора купли-продажи недействительной, вначале застройщик должен будет зарегистрировать построенные объекты на себя (что влечет дополнительные расходы по уплате госпошлины, оформлению документов и по времени). Застройщику также потребуется внести соответствующие изменения в бухгалтерском учете и подавать уточненные налоговые декларации.
И наконец, не предоставление (после окончания строительства) в регистрирующий орган надлежаще зарегистрированных договоров на созданные объекты недвижимости (вместе с разрешением на ввод объекта в эксплуатацию и актов приема-передачи недвижимости дольщикам) повлечет отказ в регистрации прав собственности дольщиков.
Поэтому необходимо как можно раньше (в случаях уклонения застройщика от регистрации) обращаться в суд с заявлением об обжаловании отказа регистрирующего органа в регистрации договора участия в долевом строительстве, либо о признании договора действительным и заключенным, либо о признании права собственности на объекты долевого строительства, либо с требованием о регистрации сделки. Конкретный способ защиты поможет выбрать адвокат. О судебном представительстве — см.здесь
3. Обманутые дольщики. Риск подписания договора в отсутствии разрешения на строительство, проектной документации или прав на участок повлечет невозможность регистрации этого договора, т.к. застройщик не имеет права заключать договор долевого участия без такой документации.
По требованию дольщика застройщик обязан предоставить вышеуказанную документацию. Наличие проектной документации (состоит из двух частей – информации о застройщике и информации о строящемся объекте) можно проверить на официальном сайте застройщика либо в печатном издании. Если проектная декларация не обнародована, застройщик обязан предъявить ее для ознакомления любому заинтересованному лицу.
В Росреестре можно запросить выписку о регистрации застройщиком договора, подтверждающего его право собственности (или аренды или субаренды) на участок под застройку. Земельный участок не должен быть предназначен для сельскохозяйственного использования или индивидуального жилищного строительства.
Помимо этого дольщик вправе истребовать у застройщика учредительные документы, свидетельства о государственной регистрации и постановке на учет, годовые отчеты и бухгалтерскую отчетность за последние три года, а также аудиторское заключение за последний год.
Также узнайте о судебных тяжбах застройщика на официальном сайте Арбитражного суда РФ.
4. Обманутые дольщики. От ненадлежащего исполнения договора долевого участия в строительстве защищает залог как строящегося объекта (обращение взыскания может быть в таком случае обращено и на объект незавершенного строительства), так и прав на участок под строительство. В качестве обеспечения исполнения обязательств застройщика может выступать и поручительство банка.
Сильной гарантией ваших интересов будет и заключение страховки договора. Если ваша сделка застрахована, то страховая компания будет оказывать вам содействие в получении собственности, дабы не выплачивать вам страховое возмещение.
5. Обманутые дольщики. Застройщик не имеет своих средств для начала и завершения работ и рассчитывает на средства дольщиков. В таких ситуациях часто бывает, что застройщики принуждают дольщиков к заключению дополнительных соглашений об увеличении цены или продлении сроков сдачи объектов. Но дольщик не обязан отвечать согласием- ст. 450 ГК РФ.
Для того чтобы свести этот риск к минимуму, надо добиться, чтобы в договоре в разделе «обязанности компании» была прописана обязанность застройщика завершить строительство объекта и подключить его к инженерным сетям не позднее такой-то даты (или квартала). Если дольщик заключает договор не с застройщиком напрямую, а с подрядчиком, поставщиком материалов, инвестором, то также добивайтесь внесения календарной даты, не позднее которой должна состояться передача квартиры. И в любом случае предусматривайте виды ответственности.
Законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» предусмотрены действенные гарантии прав участников долевого строительства — неустойка (пеня) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Для граждан как участников долевого строительства (потребителей) действует правило о выплате процентов в двойном размере. Даже если в договоре закреплен меньший размер неустойки, это не будет иметь юридической силы — застройщик в любом случае обязан руководствоваться нормой закона.
Кроме того, дольщики могут обратить внимание Минрегиона России, соответствующего подразделения областной администрации, прокуратуры или полиции на долгострой. Усилиями контрольно-надзорных ведомств права дольщиков восстанавливаются примерно в трети случаев.
Самая неприятная для дольщика ситуация — расторжение органом исполнительной власти города договора с застройщиком в связи с невыполнением им своих обязательств по сроку окончания строительства и передача права на завершение строительства дома другому застройщику. Обычно, в таком случае дольщикам приходится доплачивать очень большую сумму новому застройщику для завершения строительства. К сожалению, этот вопрос не решается в законе, поэтому остается самим дольщикам добиваться выполнения обязательств новым застройщиком по обеспечению дольщика квартирой, либо возврата ему денег по рыночной стоимости квартиры на момент возврата.
6. Обманутые дольщики. Застройщик предлагает доплатить цену за квадратный метр. Такое происходит, если в договоре не прописано, что стоимость квадратного метра рассчитана с учетом всех затрат, необходимых для строительства и ввода дома в эксплуатацию. Это подразумевает включение в стоимость квадратного метра затрат не только на строительство коробки и черновую отделку, но и на благоустройство территории, на подключение дома к инженерным сетям, выполнение инвестиционных условий, установленных администрацией, оплату аренды земельного участка в период строительства и прибыль фирмы.
Также должно быть указано, что сумма (цена квартиры), определенная в договоре, является достаточной для передачи квартиры дольщику и регистрации им права собственности на квартиру.
Впрочем, возможно, застройщик действительно понес убытки из-за просчетов в сметной стоимости. Тогда требуйте документального обоснования доплаты.
Дольщик — участник строительства, и застройщик обязан предоставить ему информацию. Дальше возможны два варианта развития событий.
В итоге, если дом достроен и требования дополнительных денег необоснованно и условия договора позволяют — можно идти в суд и добиваться передачи квартиры за те деньги, которые внесены по договору.
Если объект не сдан в эксплуатацию, скорее всего, без доплаты обойтись не удастся. Вопрос размера доплаты нужно решать, объединившись всем дольщикам для заказа экспертизы о реальной сумме, требуемой для завершения работ. После чего уже доказательно решать вопрос с застройщиком.
7. Обманутые дольщики. Если строительство не ведется совсем, дольщик имеет право требовать расторжения договора в одностороннем порядке и требовать возврата денег в случаях:
-
- если срок передачи квартиры затягивается более чем на два месяца по сравнению с установленным договором;
- если строительство дома прекращено или приостановлено, и имеются основания, очевидно свидетельствующие о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства.
При расторжении договора застройщик обязан вернуть уплаченные по договору средства (в первом случае — в течение 10 дней со дня расторжения договора, во втором — в течение 20 дней), а также уплатить проценты на эту сумму в размере 1/300 ставки рефинансирования на день возврата денег за весь период пользования ими (со дня внесения средств дольщиком до дня их возврата) (для граждан ставка увеличивается вдвое).
Помимо права на расторжение договора (если строительство дома с высокой степенью вероятности не будет завершено или возник риск банкротства застройщика), участнику долевого строительства принадлежит право обратиться в суд за признанием права собственности на часть незавершенного строительством объекта. Судебная практика для таких случаев складывается противоречивая, но не безнадежная для граждан, защищаемых адвокатом. Так в определение Верховного Суда РФ от 24.01.2017 N 89-КГ16-10 указано, если застройщик не закончил строительство жилого дома, дольщик вправе требовать признания права собственности на долю в незавершенном строительством доме. При этом тот факт, что изначальный застройщик, с которым у дольщика заключен договор, признан банкротом и ликвидирован, а достройка дома была поручена другому юридическому лицу, не лишает дольщика права обратиться с таким иском против нового застройщика.
Если строительство дома завершено, то гражданин имеет право предъявить денежное требование либо потребовать передачи ему жилого помещения. В противном случае дольщикам может быть передан объект незавершенного строительства при соблюдении требований ч.3 ст.201.10 Закона о банкротстве и с созданием жилищно-строительного кооператива, куда войдут участники долевого строительства.
8. Обманутые дольщики. Не возможно расторгнуть договор, т.к. не прописан этот процесс в договоре или прописано, что договор расторгается по соглашению сторон. Требуйте при заключении договора, чтобы было указано: по какой причине по инициативе какой из сторон договора может быть расторгнут договор, что считается моментом расторжения договора, в какой срок должны быть возвращены деньги (условия о возврате после реализации квартиры третьим лицам-исключайте или прописывайте ваше непосредственное участие в продаже).
9. Обманутые дольщики. В случае банкротства застройщика применяются правила Федерального закона от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» с учетом принятых в июле 2011 года специального раздела, посвященного банкротству застройщика. Важно, что под защитой закона оказываются не только заключившие договор дольщики, но и вовлеченные в «серые» схемы участия в долевом строительстве граждане по предварительному договору купли-продажи, договору займа, договору инвестирования, договору простого товарищества и т.д. При этом перечень подобных схем является открытым, что позволяет суду признать гражданина «обманутым дольщиком» и при наличии иного, не поименованного в законе, договора.
При удовлетворении денежных требований дольщики относятся к кредиторам третьей очереди. Это означает, что их требования будут удовлетворены в приоритетном по отношению к прочим кредиторам порядке после выплат лицам, перед которыми застройщик несет обязательства по возмещению вреди жизни и здоровью, морального вреда, выплате заработной платы и выходных пособий, а также вознаграждений авторам интеллектуальной собственности.
Как уже упоминалось выше, к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином — участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом. Это означает, что можно потребовать еще и компенсации морального вреда и штраф в размере половины присужденных сумм (пункт 6 статьи 13 Закона о защите прав потребителей).
Адвокат Андрей Александрович Баганов (+7 912-24-15-978; сайт; baganov63@mail.ru)
