Главная » Жилищные споры » Обманутые дольщики: основные риски при долевом строительстве и способы защиты

Обманутые дольщики: основные риски при долевом строительстве и способы защиты

Баганов А.А.

Адвокат по гражданским делам

Обратите внимание: предоставленная информация носит исключительно справочный характер и не является юридической консультацией. Для решения конкретной правовой ситуации рекомендуется обратиться к квалифицированному юристу.

Введение

Участие в долевом строительстве — один из наиболее распространённых способов приобретения жилья в новостройках. Однако этот способ сопряжён с существенными правовыми и финансовыми рисками. Несмотря на значительное усиление законодательной защиты дольщиков в последние годы (в том числе введение эскроу-счетов), проблема обманутых дольщиков остаётся актуальной.

Знание основных рисков и способов их предотвращения до заключения договора — лучшая защита от неблагоприятных последствий. Настоящая статья систематизирует ключевые риски участников долевого строительства и предлагает конкретные механизмы их минимизации.

Применимое законодательство:

Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» регулирует отношения между застройщиком и дольщиком;
Гражданский кодекс РФ: общие нормы об обязательствах, договорах, недействительности сделок;
Федеральный закон от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (§ 7 гл. IX): регулирует банкротство застройщика, защиту прав дольщиков;
Закон РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей»: дополнительная защита граждан-потребителей;
Градостроительный кодекс РФ: разрешения на строительство, ввод в эксплуатацию;
Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»: регистрация ДДУ и прав собственности.

Обзор основных рисков и способов защиты

Риск 1. Приобретение квартиры в доме, построенном с нарушениями

Суть риска: Многоквартирный дом построен самовольно, на самовольно занятом земельном участке, с отступлением от проектной документации или при отсутствии надлежащим образом оформленных разрешительных документов.

Последствия:

Невозможность ввода дома в эксплуатацию.
Невозможность регистрации права собственности на квартиру.
Риск сноса дома как самовольной постройки (ст. 222 ГК РФ).
Утрата вложенных денежных средств.

Как защититься:

Документы на земельный участок. Проверить правоустанавливающие документы (собственность, аренда, субаренда). Целевое назначение участка — должен быть предназначен для многоквартирного жилищного строительства;
Разрешение на строительство . Проверить наличие и срок действия. Выдаётся органом местного самоуправления (ст. 51 ГрК РФ);
Проектная документация Соответствие фактического строительства утверждённому проекту
Выписка из ЕГРН на земельный участок. Изучается отсутствие обременений, арестов, ограничений;
Сведения о застройщике. Проверка в Едином реестре проблемных объектов (наш.дом.рф).

Категорически не рекомендуется вкладывать средства в объекты, в отношении которых отсутствуют разрешительные документы, в надежде на последующее «узаконение». Риск утраты средств крайне высок.

Правовые средства защиты при выявлении нарушений:

Обращение в прокуратурудля привлечения застройщика к административной ответственности.
При наличии признаков мошенничества — обращение в полицию (ст. 159 УК РФ).
При фиктивном банкротстве — заявление о возбуждении уголовного дела (ст. 196, 197 УК РФ).

Привлечение руководителя застройщика к уголовной ответственности само по себе не решает проблему возврата средств или достройки дома. Параллельно необходимо использовать гражданско-правовые механизмы защиты.

Риск 2. Незаключение или нерегистрация договора участия в долевом строительстве (ДДУ)

Суть риска: Застройщик уклоняется от заключения договора участия в долевом строительстве (ДДУ) по закону № 214-ФЗ или от его государственной регистрации в Росреестре.

Почему это критично:

Только зарегистрированный ДДУпорождает права и обязанности сторон, предусмотренные законом № 214-ФЗ.
Государственная регистрация ДДУ исключает двойные продажи— заключение нескольких договоров на один и тот же объект.
Без зарегистрированного ДДУ дольщик лишаетсяспециальных гарантий закона № 214-ФЗ (неустойка, залог, страхование и др.).

Типичная уловка застройщика: «Договор зарегистрируем позже, вместе с правом собственности». Это недопустимо, поскольку:

ДДУ регулирует отношения по созданию объекта. Это неправильно потому, что после завершения строительства и ввода в эксплуатацию предмет ДДУ отсутствует — объект уже создан;
Без регистрации ДДУ невозможна регистрация права собственности. Ошибка в том, что Росреестр откажет в регистрации права дольщика без зарегистрированного ДДУ, разрешения на ввод и акта приёма-передачи;
Замена ДДУ на договор купли-продажи. Почему это неправильно — мМожет быть признан притворной сделкой (ст. 170 ГК РФ), прикрывающей фактический ДДУ. Кроме того, требует предварительной регистрации объекта на застройщика — дополнительные расходы и время.

Как защититься:

Требуйте заключения и государственной регистрации ДДУ до внесения денежных средств.
Проверьте факт регистрации ДДУ в Росреестре (запросите выписку из ЕГРН).
Денежные средства вносите только после регистрации ДДУ (при использовании эскроу-счёта — только на эскроу-счёт уполномоченного банка).

Если застройщик уклоняется от регистрации:

Обратитесь в суд с иском о понуждении к регистрации ДДУ.
Обратитесь с заявлением об обжаловании отказа регистрирующего органа.
Заявите требование о признании договора заключённым.
Заявите требование о признании права собственности на объект (при завершённом строительстве).

Риск 3. Заключение ДДУ без необходимой разрешительной документации

Суть риска: Застройщик заключает ДДУ при отсутствии разрешения на строительство, проектной документации или надлежащих прав на земельный участок.

Последствия:

ДДУ не может быть зарегистрированв Росреестре.
Дольщик лишается защиты по закону № 214-ФЗ.
Строительство может быть приостановлено контролирующими органами.

Какие документы застройщик обязан предоставить:

Согласно ст. 20–21 Федерального закона № 214-ФЗ, застройщик обязан предоставить любому заинтересованному лицу:

Разрешение на строительство. Проверяется у застройщика; на его официальном сайте; в органе местного самоуправления;
Проектная декларация (информация о застройщике + информация об объекте). Ищите на официальном сайте застройщика; на сайте наш.дом.рф; в печатном издании;
Правоустанавливающие документы на земельный участок. Проверяется через Выписку из ЕГРН (заказать в Росреестре);
Учредительные документы застройщика. Запрашивайте у застройщика; в ЕГРЮЛ (сайт ФНС — egrul.nalog.ru);
Свидетельство о государственной регистрации –ЕГРЮЛ;
Бухгалтерская отчётность за последние 3 года — у застройщика; в Государственном информационном ресурсе бухгалтерской отчётности (ГИР БО — bo.nalog.ru);
Аудиторское заключение за последний год — у застройщика.

Дополнительные проверки:

Арбитражные дела с участием застройщика — на сайте arbitr.ru
Исполнительные производства — на сайте ФССП (gov.ru)
Единый реестр проблемных объектов — на сайте наш.дом.рф
Целевое назначение земельного участка — не должен быть предназначен для сельскохозяйственного использования или ИЖС

Риск 4. Отсутствие надлежащего обеспечения исполнения обязательств застройщика

Суть риска: Застройщик не предоставляет обеспечение своих обязательств перед дольщиками, что делает невозможным возврат средств при нарушении договора.

Виды обеспечения по закону № 214-ФЗ:

Эскроу-счёт (с 01.07.2019 для большинства новых проектов обязательно. Деньги дольщика хранятся на специальном счёте в уполномоченном банке и передаются застройщику только после ввода дома в эксплуатацию и регистрации права собственности хотя бы на один объект) (ст. 15.4–15.5 закона № 214-ФЗ);
Залог (строящийся объект и/или права на земельный участок находятся в залоге у дольщиков с момента регистрации ДДУ) (ст. 13 закона № 214-ФЗ);
Компенсационный фонд (Фонд развития территорий) (застройщик уплачивает взносы в фонд, который обеспечивает достройку объектов или выплату возмещения дольщикам) (ст. 23.2 закона № 214-ФЗ; Федеральный закон от 29.07.2017 № 218-ФЗ).

Эскроу-счёт — наиболее надёжный механизм защиты. При банкротстве застройщика дольщик получает свои деньги обратно с эскроу-счёта (в пределах страхового возмещения — 10 млн руб. на одного дольщика в одном банке) или объект достраивается за счёт средств Фонда развития территорий.

Что проверить:

Используется ли эскроу-счёт (обязательно для большинства проектов с разрешением на строительство после 01.07.2019).
Какой банк является уполномоченным (входит ли в перечень ЦБ РФ).
Уплачены ли взносы в компенсационный фонд.
Застрахована ли ответственность застройщика (для проектов, начатых до введения эскроу).

Риск 5. Нарушение сроков строительства и передачи объекта

Суть риска: Застройщик затягивает строительство, не имея собственных средств для его завершения и рассчитывая исключительно на деньги дольщиков. Нередко застройщики принуждают дольщиков к заключению дополнительных соглашений об увеличении цены или продлении сроков.

Как защититься на стадии заключения договора:

В ДДУ должен быть указан конкретный срок передачи объектадольщику (календарная дата или квартал). Это обязательное условие ДДУ по закону № 214-ФЗ (ст. 4).
Если договор заключается не с застройщиком, а с иным лицом (подрядчиком, инвестором) — также добивайтесь включения конкретной даты передачи.
Предусмотрите в договоре меры ответственности за нарушение сроков.
Не подписывайте дополнительные соглашения о продлении сроков или увеличении цены без крайней необходимости. Вы не обязаны соглашаться на изменение условий договора — одностороннее изменение условий не допускается (ст. 310, 450 ГК РФ).

Законная неустойка за нарушение сроков (ст. 6 закона № 214-ФЗ):

Юридическое лицо. Размер неустойки — 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от цены договора за каждый день просрочки;
Гражданин (физическое лицо). Неустойка — 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ от цены договора за каждый день просрочки (двойной размер).

Даже если в договоре указан меньший размер неустойки — это условие ничтожно. Применяется законная неустойка, установленная ст. 6 закона № 214-ФЗ.

Дополнительные меры при затягивании строительства:

Обращение в контролирующие органы (орган исполнительной власти субъекта РФ, осуществляющий контроль в области долевого строительства).
Обращение в прокуратуру.
Обращение в Фонд развития территорий (при наличии оснований).
Коллективное обращение дольщиков — усиливает эффект.

Риск 6. Необоснованное требование доплаты

Суть риска: После заключения ДДУ или в процессе строительства застройщик требует дополнительной оплаты за квадратный метр, ссылаясь на удорожание строительства.

Причины проблемы:

В договоре не зафиксирована окончательная стоимостьквартиры.
Стоимость определена «ориентировочно» или «подлежит уточнению».
Не указано, что цена включает все затраты, необходимые для строительства и ввода дома в эксплуатацию.

Как защититься на стадии заключения договора:

Убедитесь, что в ДДУ прямо указано:

Стоимость квадратного метра является фиксированной (или допускает изменение только в строго определённых случаях и в ограниченных пределах).

Цена включает все затраты, необходимые для:

строительства и отделки;
благоустройства территории;
подключения к инженерным сетям;
выполнения инвестиционных условий;
аренды земельного участка на период строительства;
прибыли застройщика.

Указанная в договоре цена является достаточной для передачи квартиры и регистрации права собственности дольщика.

Если застройщик всё же требует доплату:

Дом достроен, требования доплаты необоснованны, условия договора на стороне дольщика — отказывайтесь от доплаты. При отказе застройщика передать квартиру — обращайтесь в суд с иском о понуждении к передаче объекта;
Дом не достроен, застройщик обосновывает удорожание — требуйте документальное подтверждение увеличения затрат. Рекомендуется объединиться с другими дольщиками и заказать независимую экспертизу реальной стоимости завершения строительства. По результатам — принимать решение о доплате с надлежащим оформлением.

Право дольщика на информацию: застройщик обязан предоставить дольщику информацию о ходе строительства, финансовом состоянии, расходовании средств. Дольщик — участник строительства, а не пассивный инвестор.

Риск 7. Полная остановка строительства

Суть риска: Строительство не ведётся, сроки передачи объекта существенно нарушены, застройщик не проявляет намерения завершить проект.

Право дольщика на односторонний отказ от договора:

Согласно ст. 9 закона № 214-ФЗ, дольщик вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения ДДУ в следующих случаях:

Нарушение срока передачи объекта — просрочка более 2 месяцев;
Прекращение или приостановление строительства — при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что объект не будет передан в установленный срок;
Существенное изменение проектной документации — в том числе изменение площади квартиры;
Изменение назначения общего имущества — без согласия дольщика.

Последствия расторжения:

Застройщик обязан вернуть дольщику:

Уплаченная по договору сумма — в течение 10 рабочих дней со дня расторжения (при одностороннем отказе дольщика) или 20 рабочих дней (при расторжении в судебном порядке);
Проценты на сумму по договору — в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ (для граждан) за каждый день — с даты внесения средств до даты их возврата.

Альтернативный путь: признание права собственности на долю в объекте незавершённого строительства

Если строительство дома с высокой вероятностью не будет завершено или возник риск банкротства застройщика, дольщик вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности на долю в незавершённом строительством объекте.

Позиция Верховного Суда РФ (Определение от 24.01.2017 № 89-КГ16-10): если застройщик не закончил строительство жилого дома, дольщик вправе требовать признания права собственности на долю в незавершённом строительством доме. Тот факт, что первоначальный застройщик признан банкротом и ликвидирован, а достройка поручена другому лицу, не лишает дольщика этого права.

Риск 8. Невозможность расторжения договора из-за его условий

Суть риска: В ДДУ отсутствуют условия о порядке расторжения, либо указано, что расторжение возможно только по соглашению сторон, что лишает дольщика возможности одностороннего отказа.

Как защититься на стадии заключения договора:

Убедитесь, что в ДДУ прописаны:

Основания расторжения: конкретные обстоятельства, при которых каждая из сторон вправе расторгнуть договор;
Порядок расторжения: процедура уведомления, момент, с которого договор считается расторгнутым;
Сроки возврата денежных средств: конкретные сроки (не привязанные к условию «после реализации квартиры третьему лицу»);
Порядок расчётов: возврат всей суммы + проценты/неустойка.

Исключайте из договора условия о возврате денежных средств «после продажи квартиры третьему лицу» — это может сделать возврат бессрочным. Если такое условие включено — настаивайте на его исключении или на вашем непосредственном участии в процессе продажи.

Важно: даже если договор не содержит условий о расторжении по инициативе дольщика, закон № 214-ФЗ (ст. 9) предоставляет дольщику право на односторонний отказ при наличии оснований. Условия договора, ограничивающие это право, ничтожны.

Риск 9. Банкротство застройщика

Суть риска: Застройщик признаётся несостоятельным (банкротом), строительство прекращается, активов недостаточно для удовлетворения требований всех кредиторов.

Правовое регулирование: Применяются правила § 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» — специальный раздел о банкротстве застройщиков.

Кто защищён:

Под защитой закона находятся не только дольщики, заключившие ДДУ по закону № 214-ФЗ, но и граждане, вовлечённые в иные схемы:

предварительные договоры купли-продажи;
договоры займа;
договоры инвестирования;
договоры простого товарищества;
иные договоры— перечень является открытым, что позволяет суду признать гражданина участником строительства и при наличии нетипичного договора.

Варианты защиты прав дольщиков при банкротстве:

Денежные требования: дольщик включается в реестр требований кредиторов. Требования дольщиков удовлетворяются в составе третьей очереди, но приоритетно по отношению к прочим кредиторам этой очереди;
Требование о передаче жилого помещения: если дом достроен — дольщик вправе потребовать передачи квартиры;
Передача объекта незавершённого строительства: дольщикам может быть передан объект незавершённого строительства с созданием жилищно-строительного кооператива (ЖСК) для завершения строительства (ст. 201.10 закона № 127-ФЗ);
Достройка за счёт Фонда развития территорий: Фонд принимает решение о финансировании завершения строительства или о выплате возмещения дольщикам;
Возврат средств с эскроу-счёта: при использовании эскроу — дольщик получает средства обратно (в пределах страхового возмещения АСВ — 10 млн руб.).

Очерёдность удовлетворения требований при банкротстве:

1 очередь: граждане, перед которыми застройщик несёт ответственность за причинение вреда жизни и здоровью;
2 очередь: работники застройщика (заработная плата, выходные пособия);
3 очередь: участники строительства (дольщики) — денежные требования. Также: авторы интеллектуальной собственности;
4 очередь: прочие кредиторы.

Дополнительная защита для граждан-потребителей:

К отношениям из ДДУ, заключённого гражданином для личных, семейных, домашних нужд (не связанных с предпринимательством), применяется Закон о защите прав потребителей в части, не урегулированной законом № 214-ФЗ. Это даёт право на:

Компенсацию морального вреда(ст. 15 Закона о защите прав потребителей).
Штрафв размере 50% от суммы, присуждённой судом в пользу потребителя, при отказе застройщика добровольно удовлетворить требования (п. 6 ст. 13 Закона о защите прав потребителей).

Риск. Смена застройщика

Суть проблемы: Орган исполнительной власти расторгает договор с застройщиком в связи с невыполнением обязательств и передаёт право на завершение строительства другому застройщику.

Последствия для дольщиков:

Новый застройщик может потребовать дополнительную оплатуза завершение строительства.
Условия ДДУ, заключённого с первоначальным застройщиком, могут не распространяться на нового.

Как защититься:

Объединяйтесь с другими дольщиками для коллективной защитыинтересов.
Требуйте от нового застройщика исполнения обязательствпо обеспечению квартирами на прежних условиях.
При невозможности — добивайтесь возврата средств по рыночной стоимостиквартиры на момент возврата.
Обращайтесь в Фонд развития территорийдля содействия.

Данный вопрос недостаточно урегулирован законодательством, что требует индивидуального правового анализа в каждом конкретном случае.

Чек-лист: что проверить до заключения ДДУ

А. Проверка застройщика

[ ] Выписка из ЕГРЮЛ (сайт ФНС — egrul.nalog.ru)
[ ] Проектная декларация (сайт застройщика, наш.дом.рф)
[ ] Бухгалтерская отчётность за 3 года (ГИР БО — bo.nalog.ru)
[ ] Аудиторское заключение за последний год
[ ] Арбитражные дела (kad.arbitr.ru)
[ ] Исполнительные производства (fssp.gov.ru)
[ ] Единый реестр проблемных объектов (наш.дом.рф)
[ ] Отзывы дольщиков по предыдущим проектам

Б. Проверка объекта и документации

[ ] Разрешение на строительство (наличие, срок действия)
[ ] Правоустанавливающие документы на земельный участок (выписка из ЕГРН)
[ ] Целевое назначение земельного участка (для многоквартирного строительства)
[ ] Проектная документация
[ ] Заключение экспертизы проектной документации

В. Проверка условий договора

[ ] Договор является ДДУ по закону № 214-ФЗ (не предварительным, не инвестиционным)
[ ] Указан конкретный объект (номер квартиры, этаж, площадь)
[ ] Указан конкретный срок передачи
[ ] Указана фиксированная цена с расшифровкой затрат
[ ] Предусмотрены условия расторжения и возврата средств
[ ] Используется эскроу-счёт в уполномоченном банке

Г. Регистрация

[ ] ДДУ зарегистрирован в Росреестре

[ ] Получена выписка из ЕГРН, подтверждающая регистрацию

Сводная таблица рисков и мер защиты

1 Самовольное строительство. Ключевая мера защиты — проверка разрешительных документов и прав на землю до заключения ДДУ;
2 Нерегистрация ДДУ — Заключение и регистрация ДДУ до оплаты. Оплата через эскроу;
3 Отсутствие разрешительной документации — Истребование и проверка полного пакета документов у застройщика;
4 Отсутствие обеспечения — Проверка наличия эскроу-счёта, взносов в компенсационный фонд;
5 Нарушение сроков — Фиксация конкретных сроков в ДДУ; взыскание законной неустойки;
6 Необоснованная доплата — Фиксация окончательной цены в ДДУ; требование документального обоснования;
7 Остановка строительства — Односторонний отказ от ДДУ; признание права на долю в объекте;
8 Невозможность расторжения — Детализация условий расторжения в ДДУ; применение ст. 9 закона № 214-ФЗ;
9 Банкротство застройщика — Эскроу-счёт; Фонд развития территорий; включение в реестр требований.