Покупка земли связана с целым рядом рисков. Ведь не перевелись еще на Руси…мошенники и лихие люди. И очень они любят сделки с недвижимостью. Ведь и среди состоятельных граждан есть доверчивые или просто юридически не грамотные люди. Рассмотрим некоторые распространенные способы мошенничества при покупке земли.
Адвокат Андрей Баганов поможет по земельным вопросам.
Продажа участка без согласия единственного собственника
Обман совершается по поддельной доверенности. Подтверждением существования собственника служат подставные лица, либо сообщения по телефону, скайпу или электронной переписке. Если покупатель «повелся» и купил участок, то убеждать его в обмане придется уже настоящему собственнику, но как правило, не сразу. Конечно, настоящий собственник вернет свой участок, сколько бы не упирался покупатель и денег он обманутому покупателю не вернет. А покупатель если и сможет вернуть деньги, то лишь после розыска и поимки мошенника (при условии, что у того будет имущество или деньги для погашения долга).
Как избежать обмана при покупке земли?
Покупка земли осуществляется при проверке доверенности продавца на сайт Федеральной Нотариальной Палаты (по дате и регистрационному номеру или времени отмены доверенности). Это, конечно не 100% гарантия, ведь можно и паспорт подделать. Можно использовать и видеозапись встречи-недобросовестные продавцы едва ли захотят таких доказательств своей причастности к мошенничеству.
Продажа со скрытыми на участке коммуникациями (газо-водо, электро и пр. проводами)
Отсутствие таких коммуникаций позволяет недобросовестным продавцам поднимать цену за землю – в подтверждении они предоставят вам липовые документы (типа топографического плана).
Как проверить топографический план
По реквизитам документа узнайте адрес организации и посетите их для получения подтверждения информации. Также соответствующая информация есть в газовой службе, электросетях, водоканале, Ростелеком, Центртелеком и т.д.
Подтверждение наличия подземных коммуникаций мгновенно понижает цену. Для решения проблемы по существу потребуется либо получение разрешения и самостоятельный перенос коммуникаций в сторону, либо оформление сервитута, либо отказ от покупки.
Продажа земли без согласия других сособственников
Эта схема покупки земли позволяет продавцу избежать хлопот по розыску сособственников и получению их согласия.
Различают покупку имущества, оформленного в совместной собственности и в долевой собственности.
При этом, методика совершенствуется. Например покупка земли, находящейся в совместной собственности супругов без нотариального согласия супруги (особенно после развода) обставляется так, что и придраться не к чему. Вы покупаете участок, хоть и фактически приобретенный в браке, но оформленный на одного из супругов. Достаточно такому супругу поменять паспорт, не проставляя в нем отметку о заключении брака, и тогда для реализации его личного имущества согласия супруги никто и не спросит (если, конечно, удастся скрыть наличие брака). В подобных случаях второй супруг появляется уже после исполнения сделки и как черт из табакерки требует признания такой сделки недействительной с приведением сторон в первоначальное положение. То есть, участок возвращается в совместную собственность, а возвратить деньги невозможно из-за их патологического отсутствия и хитро мудрого супруга. Придется ждать когда рак на горе свиснет и супруг разбогатеет. Также второй супруг вправе потребовать возмещения ему причитающейся по закону супружеской доли и тогда вы будете в очереди кредиторов не единственный … Это правило применяется и к случаям, когда сособственником земли является несовершеннолетний и на его отказ от преимущественного права покупки не было получено разрешение органов опеки и попечительства.
Другая ситуация – покупка земли, находящейся в долевой собственности, без соблюдения преимущественного права на выкуп долевых сособственников. На приобретение доли в недвижимости долевыми участниками закон отводит один месяц. Сроки преимущественного права покупки отсчитываются со дня письменного извещения продавцом других участников общей собственности о намерении продать долю. Если преимущественное право покупки нарушено, то долевой собственник может в течение трех месяцев обратиться в суд с требованием перевода на него прав и обязанностей покупателя доли, которая продана с нарушением. Обратите внимание, что нарушение преимущественного права других участников долевой собственности не является основанием для признания сделки недействительной. А только для перевода на преимущественного дольщика прав и обязанностей по договору. И, конечно же, сособственник вправе потребовать также возмещения убытков, вызванных нарушением его прав.
Что делать в таких ситуациях?
Перед заключением сделки запросите в региональной регистрационной палате сведения о владельце земли и документе, подтверждающем собственность. Попросите продавца вместе с вами обратиться в городской ЗАГС за справкой о регистрации брака на этого продавца. Не упустите и шанс познакомиться с соседями по участку, уточнить у них действительную личность собственника и его семейное положение.
Следует также предельно внимательно знакомиться с право устанавливающими документами и убеждаться, что информация в них умышленно не подправлена.
Продажа арендованной недвижимости
Здесь сценарий требует от мошенников заранее арендовать приятный во всех отношениях коттедж или земельный участок. Затем подать объявления о продаже на очень выгодных условиях в связи со срочностью: переездом, операцией, покупкой нового жилья и т.д.
Творческие махинаторы потребуют задатка как гарантии продажи только вам, но после того как суммы задатков будут собраны со всех потенциальных покупателей, мошенники бесследно исчезнут.
Продажа с подменой предмета продажи или с обещанием использования большей площади «по факту»
В этом варианте мошенничества лукавые продавцы показывают покупателям один участок, а по документам продают другой, или завышают площади и границы участка. Судебные процессы, инициируемые незадачливыми покупателями, об уменьшении покупной цены в связи с обманом, выиграть трудно. Суды считают недоказанными доводы о введении в заблуждение относительно приобретаемого земельного участка, поскольку в договоре купли-продажи прописывался конкретный адрес и кадастровый номер земельного участка, а согласие покупателя подтверждалось собственноручной подписью в договоре.
Что делать при подмене?
Предохраняться, как советуют специальные врачи. А в случае возникновения каких-либо сомнений в расположении земельного участка добросовестный покупатель должен требовать от продавца еще до заключения договора купли-продажи дополнительной информации и документации.
Еще одним из предложений, которое должно насторожить, является возможность увеличения участка за счет «дополнительных» соток. Например, вам предлагают «10 соток по документам, но фактически — 20». Не надо сразу обзывать авторов таких объявлений нехорошим словом. Однако, любой самовольный захват все же наказуем. Однажды кто-то «попросит» вернуть границы на место.
Что делать при обещаниях большего размера участка?
Требовать документы по согласования границ, и проверять подлинность подписей. И если вы не знаете как должны выглядеть правоустанавливающие документы или вам предоставляют дубликаты (которых может быть открытое множество и по каждому из них объект может быть продан неограниченное количество раз) — говорите «стоп» и зовите опытных риэлтеров или юристов, специализирующихся на таких сделках. Спешка здесь не нужна. И лишь когда все проверите-тогда спешите зарегистрировать сделку, так как если вы все таки проглядели мошенничество и вас опередит такой же покупатель, формально он будет считаться полноправным владельцем.
Но даже добросовестному покупателю такого увеличенного участка придется встречаться в суде с первоначальным собственником захваченных соток, и по решению суда эти сотки придется вернуть.
Выводы
Итак, перечислим основные причины для настороженности при покупке земли:
- продает «доверенное лицо»;
- цена имущества явно занижена по сравнению со среднерыночной ценой;
- отсутствуют четкие границы с соседями на местности;
- продавец препятствует почему-то общению с соседями, специалистами или администрацией;
- продавец не дает оригиналов документов и не позволяет перепроверить сведения из-за «очень срочной» продажи.
Адвокат Андрей Александрович Баганов (+7 912-24-15-978; сайт; baganov63@mail.ru)
