Собрались покупать квартиру — не доверяйте никому, даже проверенным агентствам недвижимости — все проверяйте сами. И проверяйте медленно, сосредоточенно и без эмоций
О том, как проверить юридическую чистоту недвижимости рассказывается в статье жилищного адвоката Андрея Александровича Баганова.
Проверка юридической чистоты квартиры. Перечень проверяемых обстоятельств и документов для выявления скрытых рисков:
- Полная выписка из ЕГРН (выписку из ЕГРН можно заказать на сайте https://reestr.net)
- Полномочия на совершение сделки (доверенность от продавцапокупателя (проверка доверенности на подлинность на сайте https://www.reestr-dover.ru), паспорта, справки из наркологического и психоневрологического диспансера, свидетельства о смерти, разводе всех ранее проживавших в квартире: проверка отзыва нотариальной доверенности, кражи бланков, наличия лицензии у нотариуса, уточнение полномочий доверенного лица, установление смены или просрочки паспорта, ограничение дееспособности, умер или пропал, в браке ли ранее проживавший человек и пр.)
- Основания возникновения и перехода прав на жилье (свидетельство о государственной регистрации права, расширенная выписка из ЕГРП, договор приватизации, купли-продажи, дарения, мены, судебные решения, база данных исполнительного производства, свидетельство о наследстве и другие правоустанавливающие документы: проверяется возможная недействительность или оспоримость сделки, сроки исковой давности, соответствие записей о паспорте в документах на квартиру).
- Наличие обременений и ограничений на совершение сделки, долги за жильё, коммунальные услуги, взнос капитального ремонта и налоги на недвижимость (выписка из ЕГРП, выписка из домовой книги, справка формы 9 (расширенная, архивная) из паспортного стола об основаниях пропискивыпискивременного отсутствия с момента приобретения права, справки из МВД, МФЦуправляющей компанииТСЖ, БТИ (при покупке, приватизации до 1998г, копии финансово-лицевого счета: проверяется наличие залогов, судебных споров, аренды, утраты паспорта, задолженности по коммунальным платежам, нотариальное согласие супруга (при разводе-соглашение о разделе), согласие органа опеки на сделку с имуществом несовершеннолетних детей, права третьих лиц на квартиру, наличие невыполненного нотариального обязательства о наделении детей долями в квартире, купленной на «материнский капитал», квитанции по оплате коммунальных услуг и налогов и пр.).
- Технические данные квартиры (технический, кадастровый паспорт, поэтажный план, экспликация, справки из БТИ МФЦ: проверяется точная площадь, наличие неузаконенных перепланировок)
- Общая информация о доме (справки из муниципалитета: проверяется информация о включение дома в планы реконструкции, сноса, архивные выписки из домовой книги).
Проверка юридической чистоты квартиры. Итоговые рекомендации по проверке юридической чистоты квартиры:
- Проверяйте подлинность каждого документа.
- Если продавец пожилого возраста, с отклонениями, или алкогольным пристрастием, или сделка по доверенности — будьте особенно внимательны к дееспособности собственника (доверителя)
- Если сомневаетесь – лучше поискать другой объект или, как минимум, застраховать риски утраты права собственности.
- Также внесите в договор купли-продажи все оговорки и гарантии продавца, например об отсутствии обременений, обещаний, претензий, споров, а также его обязанность решать все вопросы самостоятельно и за свой счет, но с привлечением покупателя. Добивайтесь гарантирования и ответственности за их нарушение(!), например, в виде выплаты определенной суммы штрафа (компенсации).
- И не забудьте элементарного — подробно описывайте то, что покупаете (идентификационные данные на основании документов технического учета, правоустанавливающих и правоподтверждающих документов) – это требование закона к существенным условиям договора, а также указывайте в договоре реальную цену, иначе признание следки незаключенной или недействительной или ее расторжение повлечет возврат только той суммы, какая указана в договоре.
- Всегда лучше подстраховаться и обратиться за помощью к сайту https://reestr.net/proverit-kvartiru. Здесь можно получить все выписки из ЕГРН, проверить по базе ФССП России на наличие ареста, по базе ФНП на предмет залога, узнать о наличие судебных дел по недвижимости. Анализ выписки, проверка наличия обременений на жилье, участие в спорах и наличие претензий, проверка собственника по базе розыска МВД и на предмет задолженностей по судам и налогам — все это поможет обезопасить вас от мошенников на рынке недвижимости.
- Когда соберете все вышеперечисленные документы, вам останется сделать последний шаг — получить консультацию у жилищного адвоката о том, какие правовые риски скрываются за содержанием документов. Возможно именно адвокат откроет вам глаза на риски оспаривания итогов приватизации, не соблюдения прав супругов, несовершеннолетних детей-собственников или выписанных лицах. Не переоценивайте свои профессиональные способности-обращайтесь к специалистам. Читайте также статью «Иски о правах на недвижимость«
Адвокат Андрей Александрович Баганов (+7 912-24-15-978; сайт; baganov63@mail.ru)
