Споры о признание прав пользования жилым помещением имеет ряд особенностей. Они различаются по составу сторон и предмету доказывания. рассмотрим основные виды споров
Споры о признании утратившим право пользования жилым помещением:
О признании утратившим право пользования жилым помещением — это требование к собственнику и не собственнику жилья, а также в основном к нанимателю по договору социального найма. Разберём основные случаи и порядок утраты прав пользования.
Утрата права пользования нанимателем муниципальным жилым помещением
Случаи утраты права пользования нанимателем муниципальным жилым помещением:
1. Добровольный выезд нанимателя в другое место жительства на постоянный срок с неисполненим обязанностей нанимателя. Закон устанавливает правило — договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда.
В отношение несовершеннолетних детей (прописанных в жилом помещении) требование о признании их утратившим право пользования этим жилым помещением практически невозможно, если суд не установит, что ребёнок приобрёл право пользования иным жилым помещением.
- Нарушение прав и обязанностей нанимателя, а именно, невнесение платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев (суд выселяет с предоставлением другого жилья по нормам вселения в общежитие).
В других случаях (разрушение или повреждение жилого помещения; систематическое нарушение прав и законных интересов соседей, что делает невозможным совместное проживание с ним в одном жилом помещении; использование жилого помещения не по назначению) выселение считается крайней мерой (после предупреждений и требований об устранении нарушений) и осуществляется через суд без предоставления другого жилого помещения.
Такое выселение является крайней мерой.
3. Могут быть выселены и родители, лишенные родительских прав, по требованию законных представителей несовершеннолетних, органа опеки и попечительства или прокурора без предоставления другого жилого помещения либо, если такая возможность предусмотрена законом субъекта РФ, по договору социального найма в другое жилое помещение (по нормам вселения в общежитие).
Порядок признания гражданина утратившим право пользования жилым помещением предполагает обязанность освободить это помещение (прекратить право пользования им). Если гражданин не освобождает помещение добровольно, то он выселяется по решению суда. Поэтому обычно совмещают оба требования — о признании гражданина утратившим право пользования жилым помещением, а также о его выселении и (или) снятии с регистрационного учета.
Иск о признании гражданина утратившим право пользования жилым помещением подается в районный суд по месту нахождения жилья.
Утрата права пользования жилым помещением собственником
Случаи утраты прав пользования собственником:
1. Когда предъявляет иск лицо, ранее являвшееся собственником данного жилого помещения, если жилое помещение выбыло из его владения помимо его воли (в результате мошеннических действий или в случае признания бывшего собственника недееспособным) и в результате возмездной сделки. Также суд устанавливает знал и мог ли знать приобретатель о том, что имущество приобретено у лица, не имевшего права на его отчуждение (добросовестный приобретатель).
Срок исковой давности — 3 года со дня внесения в ЕГРН записи о праве собственности первого добросовестного приобретателя этого помещения. Истец не может быть публично-правовым образованием.
2. Изъятие жилья в случае изъятия земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд.
3. Самовольное переустройство и (или) самовольная перепланировка жилого помещения и отказ собственника привести жилое помещение в прежнее состояние в предусмотренный срок, если такая перепланировка или такое переустройство жилого помещения нарушает права и законные интересы граждан либо создает угрозу их жизни или здоровью. Собственнику выплачиваются вырученные от продажи средства за вычетом расходов на исполнение судебного решения. На нового собственника жилого помещения возлагается обязанность привести его в прежнее состояние (этот случай не касается помещений, расположенных в аварийном и подлежащем сносу или реконструкции многоквартирном доме).
4. Использование жилого помещения не по назначению, систематическое нарушение прав и интересов соседей либо бесхозяйственное содержание жилья, допуская его разрушение.
Утрата права пользования жилым помещением лицом, не являющимся собственником
Случаи утраты права пользования жильём лицами, не являющимися собственниками:
1. Когда иск заявлен собственником о выселении бывших членов его семьи, прекративших с ним семейные отношения, кроме его несовершеннолетних детей, а также лиц, которые сохраняют право пользования помещением в связи с отказом от участия в его приватизации.
2. Истечение предоставленного судом срока сохранении за бывшим членом семьи собственника прав пользования жилым помещением.
3. Продажа собственником принадлежащего ему жилого помещения, что является основанием для прекращения права пользования помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом (речь о приватизированных помещениях с бывшими членами семьи собственника, отказавшихся от участия в его приватизации). Здесь есть тонкость — если лица с бессрочным правом пользования добровольно в последующем отказались от этого права, то они утрачивают основания для сохранения за ним права пользования жилым помещением бессрочно.
4. Использование помещения не по назначению или бесхозяйственно, допуская его разрушение, систематическое нарушение прав и законных интересов соседей, если лицо пользуется помещением на основании решения суда по отсрочке выселения или на основании завещательного отказа.
5. Расторжение собственником договора пользования жилым помещением. Речь идёт о том, что собственник вправе в любое время расторгнуть бессрочный договор пользования жилым помещением, направив уведомление о расторжении пользователю, и в случае отказа в месячный срок обратиться в суд. Что касается расторжения срочного договора до истечения срока, то это можно сделать лишь в определённых случаях (если, например, жилое помещение используется не в соответствии с договором или назначением).
Споры о признание не приобретшим права пользования социальным жильём
Собственник вправе подать иск о признании зарегистрированных в квартире лиц, не приобретшими прав пользования жилым помещением.
Истцу надо доказать:
• свой статус собственника жилого помещения (выпиской из ЕГРН, договором, свидетельством о праве собственности и т.п.);
• факт регистрации ответчиков в жилом помещении (копией финансового лицевого счета, выпиской из домовой книги, свидетельством о регистрации по месту проживания, единым жилищным документом и т.п.)
• факт отсутствия семейных отношений или невселения и непроживания зарегистрированных граждан в жилом помещении (свидетельством о расторжении брака, квитанциями об оплате ЖКУ, актом о непроживании, свидетельскими показаниями и т.п.).
Наниматель также вправе заявить иск о признании нанимателей не приобретшими прав пользования.
Такое бывает, когдананиматель и/или член его семьи зарегистрированы в жилом помещении, однако в установленном законом порядке не вселялись в жилое помещение либо их вселение и регистрация не имеют правовых оснований.
В суде наймодателю предоставлено право тербовать:
• признать ответчиков не приобретшими право пользования жилым помещением;
• выписать (снять с регистрационного учета);
• признать договор социального найма жилого помещения недействительным.
В суде потребуется представить доказательства:
• статуса наймодателя жилого помещения (документами, подтверждающими полномочия, нахождение помещения в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении и т.п.);
• наличия действующего договора социального найма жилого помещения (договором, ордером, актом приема-передачи жилого помещения, решением Уполномоченного органа о предоставлении жилого помещения и т.п.);
• факта регистрации нанимателя и/или члена его семьи в жилом помещении (копией финансового лицевого счета, выпиской из домовой книги, свидетельством о регистрации по месту проживания и т.п.);
• факты невселения и непроживания нанимателя и/или члена его семьи в жилом помещении либо отсутствие правовых оснований для вселения и регистрации (выпиской из регистра прикреплённого населения о прикреплении к поликлинике по иному месту жительства, справками об обучении ребёнка в дошкольных или школьных учреждениях по иному месту жительства, решением суда об отказе в признании Нанимателем спорного жилого помещения, свидетельскими показаниями и т.п.);
• невыполнение обязанностей по договору социального найма жилого помещения, в том числе по оплате коммунальных услуг (платежными поручениями, квитанциями и т.п.).
Адвокат по жилищным спорам Андрей Александрович Баганов будет рад помочь вам в живом судебном споре. Результат его работы превзойдет ваши ожидания.
