ЗАВЕЩАНИЕ, ДАРЕНИЕ ИЛИ КУПЛЯ-ПРОДАЖА: КАК ВЫГОДНЕЕ ПЕРЕДАТЬ НЕДВИЖИМОСТЬ БЛИЗКИМ РОДСТВЕННИКАМ

1. Введение

Вопрос передачи недвижимости близким родственникам — один из самых распространённых в юридической практике. Особенно он актуален для пожилых собственников жилья, которые хотят заблаговременно определить судьбу своего имущества, минимизировать расходы и обеспечить собственную безопасность.

Российское законодательство предусматривает несколько основных способов передачи недвижимости:

1. Дарение (глава 32 ГК РФ);
2. Завещание (глава 62 ГК РФ);
3. Купля-продажа (глава 30 ГК РФ);
4. Рента / пожизненное содержание с иждивением (глава 33 ГК РФ);
5. Наследственный договор (ст. 1140.1 ГК РФ).

Каждый из этих способов имеет свои преимущества, недостатки, налоговые последствия и риски. Выбор зависит от конкретной жизненной ситуации, состава семьи, состояния здоровья собственника и характера отношений с родственниками.

---

2. Кто является близким родственником

Понятие «близкие родственники» различается в разных отраслях права, что имеет прямое значение для налогообложения и наследования.

1. Семейный кодекс РФ  под близкими родственниками понимает: родителей и детей (в т.ч. усыновлённые и усыновители), братьев и сестёр (полнородные и неполнородные), дедушек/бабушек и внуков (Ст. 14 СК РФ);
2. Налоговый кодекс РФ (в целях освобождения от НДФЛ при дарении) близкими родственниками указывает:  членов семьи и близких родственников по СК РФ: супругов, родителей, детей, усыновителей, усыновлённых, дедушек, бабушек, внуков, братьев, сестёр (П. 18.1 ст. 217 НК РФ);
3. Наследственное право (очерёдность) под близкими родственниками понимает:    I-ую очередь: дети, супруг, родители. II очередь: братья, сёстры, дедушки, бабушки       (Ст. 1142, 1143 ГК РФ).

Обратите внимание: супруги не являются близкими родственниками по Семейному кодексу РФ, но являются членами семьи и наследниками первой очереди. Для целей освобождения от НДФЛ при дарении супруги приравнены к близким родственникам (п. 18.1 ст. 217 НК РФ).

---

3. Сравнительный анализ способов передачи недвижимости

3.1. Сводная таблица

Для расчётов используется условный пример: двухкомнатная квартира кадастровой стоимостью 6 000 000 рублей, передаётся от родителя ребёнку (наследник I очереди, близкий родственник).

1. Критерий           Дарение            Завещание        Купля-продажа              Рента / содержание с иждивением
2. Момент перехода права собственности. В договоре дарения — при жизни дарителя (с момента гос. регистрации). В завещании — после смерти завещателя (с момента принятия наследства и регистрации). При купле-продаже — при жизни продавца (с момента гос. регистрации). Рента/ содержание с иждивением — при жизни (с момента гос. регистрации), но с обременением;
3. Сохраняет ли передающая сторона контроль над имуществом. Дарение — нет — собственность переходит к одаряемому. Завещание — да — до смерти собственник полностью распоряжается имуществом. Купля-продаже — нет — собственность переходит к покупателю. Рента/ содержание с иждивением — частично — право собственности переходит, но с обременением (право проживания);
4. НДФЛ для получателя. Дарение -не уплачивается (между близкими родственниками — п. 18.1 ст. 217 НК РФ). Завещание — не уплачивается (наследство не облагается НДФЛ — п. 18 ст. 217 НК РФ). Купля-продажа — не уплачивается покупателем. Рента\ содержание с иждивением — не уплачивается;
5. НДФЛ для передающей стороны. Дарение — не уплачивается. Завещание — не применимо. Купля-продажи — 13% от дохода (с учётом вычетов — см. раздел 6). Рента\ содержание с иждивением — нНе уплачивается (рентные платежи — доход, облагаемый НДФЛ);
6. Госпошлина за регистрацию в Росреестре. Для всех договоров — 2 000 руб.
7. Возможность отмены / изменения. Дарение — ограничена (ст. 578 ГК РФ — только в исключительных случаях). Завещание — свободная — завещатель вправе отменить или изменить в любое время. Купля-продажи — по общим основаниям расторжения договоров. Рента/ содержание с иждивением — по основаниям, предусмотренным законом и договором;
8. Минимальный срок владения для последующей безналоговой продажи. Дарение — 3 года. Завещание – 3 года. Купля-продажи — 5 лет (по общему правилу). Рента/содержание с иждивением — зависит от условий;
9. Режим при разводе получателя. Дарение — личная собственность (не делится — п. 1 ст. 36 СК РФ). Завещание — личная собственность (не делится). Купля-продажа — совместная собственность супругов (делится — ст. 34 СК РФ). Рента / содержание с иждивением — зависит от условий;
10. Обязательная доля. Дарение —  не применяется. Завещание — применяется (ст. 1149 ГК РФ). Купля-продажа -не применяется. Рента/ содержание с иждивением — не применяется.

---

4. Дарение: подробный разбор

4.1. Когда целесообразно

• Необходимо передать имущество конкретному лицу, исключив споры между наследниками.
• Хочется освободить одаряемого от НДФЛ (между близкими родственниками).
• Важно защитить имущество получателя от раздела при возможном разводе.
• Нет необходимости в преимущественном праве покупки других сособственников (при дарении доли это правило не действует, в отличие от купли-продажи — ст. 250 ГК РФ).

4.2. Порядок оформления

1. Подготовка документов: правоустанавливающие документы на квартиру, выписка из ЕГРН, справка об отсутствии задолженности по ЖКУ, согласие супруга (если имущество приобретено в браке);

2. Составление договора дарения. Самостоятельно или с помощью юриста (стоимость от 3 000 до 10 000 руб.);

3. Нотариальное удостоверение (если дарится доля одним из сособственников). 0,5% от стоимости, но не менее 300 руб. и не более 20 000 руб. + УПТХ;

4. Подача документов в Росреестр (через МФЦ, нотариуса или онлайн). Госпошлина 2 000 руб.

5. Получение выписки из ЕГРН. Бесплатно (в составе регистрации).

О нотариальном удостоверении. С 31.07.2019 (ФЗ от 01.05.2019 № 76-ФЗ) нотариальное удостоверение не требуется, если:

• дарится квартира целиком (а не доля);
• все сособственники одновременно дарят свои доли по одной сделке.

Нотариальное удостоверение обязательно, если один из сособственников дарит свою долю.

4.3. Налоговые последствия

• Одаряемый — близкий родственник. НДФЛ не уплачивается (п. 18.1 ст. 217 НК РФ);
• Одаряемый — не близкий родственник. НДФЛ 13% от кадастровой стоимости (общее правило);
• При последующей продаже НДФЛ не уплачивается через 3 года владения (пп. 1 п. 3 ст. 217.1 НК РФ).

4.4. Риски дарения

• Риск утраты контроля. Даритель теряет право собственности — не может продать, сдать в аренду, заложить. Способ минимизации — рассмотреть завещание вместо дарения;
• Риск выселения дарителя. Одаряемый как новый собственник формально вправе потребовать выселения. Минимизация — включить в договор условие о сохранении права пользования (см. ниже). Оформить отдельное соглашение;
• Риск невозможности отмены. Отмена дарения возможна только в исключительных случаях (ст. 578 ГК РФ). Способ минимизации — тщательно оценить надёжность одаряемого до заключения сделки.

4.5. О праве проживания дарителя — важный нюанс

Вопрос о включении в договор дарения условия о сохранении права проживания дарителя является дискуссионным в судебной практике.

• Позиция – Допустимо. Аргументация — условие о проживании не является встречным предоставлением (не имеет имущественной стоимости), а лишь обременение в пользу дарителя. Суды нередко поддерживают такую конструкцию;
• Позиция – недопустимо аргументируется тем, что условие о проживании может быть квалифицировано как встречное обязательство, что противоречит безвозмездности дарения (п. 1 ст. 572 ГК РФ) и делает сделку притворной.

Рекомендация: если для вас принципиально сохранение права проживания — рассмотрите альтернативные варианты: завещание (сохраняете собственность до смерти), рента с пожизненным содержанием (право проживания прямо предусмотрено законом), или оформите отдельное соглашение о безвозмездном пользовании (ссуде — глава 36 ГК РФ) одновременно с дарением.

4.6. Основания для отмены дарения (ст. 578 ГК РФ)

Даритель вправе отменить дарение, если одаряемый:

1. Совершил покушение на жизнь дарителя, членов его семьи или близких родственников.
2. Умышленно причинил дарителю телесные повреждения.
3. Обращение одаряемого с подаренной вещью создаёт угрозу её безвозвратной утраты, а вещь представляет для дарителя большую неимущественную ценность.
4. В договоре предусмотрено право отменить дарение, если даритель переживёт одаряемого.

В случае умышленного лишения жизни дарителя одаряемым право требовать отмены дарения в суде принадлежит наследникам дарителя.

---

5. Завещание: подробный разбор

5.1. Когда целесообразно

• Собственник хочет сохранить полный контроль над имуществом при жизни.
• Необходимо оставить за собой возможность в любой момент изменить решение (отменить или переписать завещание).
• Собственник опасается недобросовестного поведения родственников.
• Желает выделить имущество конкретному лицу, минимизировав вмешательство других наследников.

5.1. Преимущества завещания

• Сохранение собственности. До смерти завещатель остаётся полноправным собственником — может продать, сдать, заложить;
• Свобода изменения. Завещание можно отменить или изменить в любое время, без объяснения причин и без уведомления наследников (ст. 1130 ГК РФ);
• Конфиденциальность. Содержание завещания составляет тайну (ст. 1123 ГК РФ) — наследники не узнают о нём до открытия наследства;
• Защита от раздела при разводе. Имущество, полученное по завещанию, является личной собственностью наследника (п. 1 ст. 36 СК РФ);
• Устойчивость в судебных спорах. Оспорить нотариально удостоверенное завещание непросто — требуется доказать неспособность завещателя понимать значение своих действий (ст. 177 ГК РФ), что, как правило, требует посмертной психолого-психиатрической экспертизы.

5.4. Риски и ограничения завещания

• Обязательная доля: несовершеннолетние или нетрудоспособные дети, нетрудоспособный супруг, родители и иждивенцы наследодателя наследуют не менее половины доли, которая причиталась бы им при наследовании по закону, — независимо от содержания завещания (ст. 1149 ГК РФ);
• Оспаривание: после смерти завещателя другие наследники могут оспорить завещание в суде;
• Расходы наследника: госпошлина за свидетельство о праве на наследство + УПТХ — существенно дороже, чем при дарении;
• Срок оформления: свидетельство о праве на наследство выдаётся не ранее чем через 6 месяцев после смерти.

5.5. Форма завещания

• Нотариально удостоверенное (Ст. 1125 ГК РФ);
• Приравненное к нотариальному удостоверяется: главными врачами (их заместителями, дежурными врачами); начальниками экспедиций; капитанами судов; командирами воинских частей; начальниками мест лишения свободы (Ст. 1127 ГК РФ);
• Закрытое удостоверяет нотариус (не знакомится с содержанием)    (Ст. 1126 ГК РФ);
• В чрезвычайных обстоятельствах – удостоверяют два свидетеля (в простой письменной форме)   (Ст. 1129 ГК РФ).

---

6. Купля-продажа: подробный разбор

6.1. Когда целесообразно

• Между родственниками действительно происходит реальная оплата (например, пожилой человек продаёт квартиру дочери и на вырученные средства покупает жильё меньшей площади или переезжает).
• Необходимо документально подтвердить расходы покупателя для последующего получения налогового вычета.

6.2. Налоговые последствия

• Продавец. НДФЛ 13% от дохода с учётом вычетов (см. ниже);
• Покупатель — не уплачивает.

Налоговые вычеты продавца:

• Полное освобождение от уплаты налога при условии — владение квартирой более 5 лет (по общему правилу) или более 3 лет (если получена в наследство, по дарению от близкого родственника, по приватизации) — ст. 217.1 НК РФ;
• Фиксированный вычет — 1 000 000 руб. (пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ);
• Вычет на сумму расходов в размере фактических расходов на приобретение (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ (может полностью исключить налог).

6.3. Важное ограничение: сделки между взаимозависимыми лицами

При купле-продаже между близкими родственниками покупатель не вправе получить имущественный налоговый вычет (вычет при покупке жилья — до 260 000 руб.) в соответствии с п. 5 ст. 220 НК РФ и ст. 105.1 НК РФ.

Это существенный недостаток купли-продажи между родственниками: покупатель лишается права на возврат до 260 000 рублей НДФЛ, который он мог бы получить при покупке у постороннего лица.

6.4. Риски мнимой купли-продажи

Если между родственниками оформляется купля-продажа без фактической передачи денег (фиктивная сделка):

• покупатель не получает налогового вычета (п. 5 ст. 220 НК РФ);
• продавец обязан уплатить НДФЛ от цены договора (если не подпадает под освобождение);
• сделка может быть признана мнимой (п. 1 ст. 170 ГК РФ) или притворной (п. 2 ст. 170 ГК РФ) — с применением последствий недействительности;
• налоговый орган вправе доначислить налог исходя из рыночной (кадастровой) стоимости, если цена договора занижена (п. 2 ст. 214.10 НК РФ).

---

7. Рента и пожизненное содержание с иждивением

7.1. Когда целесообразно

• Пожилой собственник нуждается в уходе и содержании.
• Отношения с родственниками не позволяют доверить безвозмездную передачу.
• Необходимо гарантированное сохранение права проживания.

7.2. Два вида договоров

• Пожизненная рента (ст. 596–600 ГК РФ): периодические денежные суммы; мин — Не менее прожиточного минимума в месяц (если бесплатно); переход права собственности – сразу, с обременением; право проживания не гарантировано (определяется договором); отчуждение имущества плательщиком – возможно (с согласия получателя – при ренте);обязательно нотариальное удостоверение;
• Пожизненное содержание с иждивением (ст. 601–605 ГК РФ): Обеспечение потребностей: жильё, питание, одежда, уход, медицина, ритуальные услуги; минимальный размер — не менее 2 прожиточных минимумов в месяц (п. 2 ст. 602 ГК РФ; переход права собственности – сразу с обременением; право проживания – гарантировано; отчуждение имущества плательщиком — только с согласия получателя (ст. 604 ГК РФ); обязательно нотариальное удостоверение.

7.3. Преимущества для пожилого собственника

• Гарантированное проживание в квартире до конца жизни.
• Регулярное содержание (материальное обеспечение, уход).
• Право потребовать расторжения договора при существенном нарушении плательщиком своих обязанностей — с возвратом имущества (ст. 599, 605 ГК РФ).

---

---

8. Матрица выбора: какой способ подходит вам

• Хотите сохранить контроль над квартирой до конца жизни. Рекомендуемый способ – завещание, так как собственность остаётся у вас; можно изменить решение;
• Хотите передать сейчас конкретному человеку, отношения надёжные. Рекомендуется – дарение, потому что минимальные расходы; освобождение от НДФЛ; защита от раздела при разводе;
• Боитесь, что одаряемый может поступить недобросовестно — завещайте или заключайте договор ренты. Потому что завещание сохраняет собственность; рента гарантирует содержание и проживание;
• Много наследников, хотите выделить одного. Рекомендуемый способ — дарение или завещание, так как дарение — при жизни, бесповоротно; завещание — после смерти, с правом изменения;
• Есть обязательные наследники (нетрудоспособные дети, супруг, родители) – дарите, так как при дарении обязательная доля не применяется (имущество уже не в наследственной массе);
• Нуждаетесь в уходе и содержании. Рекомендуется — рента с пожизненным содержанием, потому что: гарантированное проживание + содержание + право расторгнуть при нарушении;
• Хотите получить деньги от родственника. – продавайте. Купля-продажа — единственный способ получить реальное денежное возмещение;
• Хотите защитить имущество получателя от раздела при разводе — дарите или завещайте — подаренное и унаследованное — личная собственность, не делится.

---

9. Рекомендации

9.1. Для пожилых собственников

1. Безопасность — прежде всего. Не торопитесь дарить квартиру, если вы продолжаете в ней жить и это ваше единственное жильё. Завещание позволяет сохранить полный контроль.
2. Не верьте устным обещаниям. Если родственник обещает «ухаживать и содержать» в обмен на дарение — оформите договор ренты с пожизненным содержанием, а не дарение. Рента даёт юридические гарантии; устные обещания — нет.
3. Учитывайте обязательную долю. Если у вас есть несовершеннолетние или нетрудоспособные наследники, завещание не защитит от обязательной доли. Дарение при жизни — единственный способ передать имущество в обход обязательной доли (но оценивайте этичность такого решения).
4. Проконсультируйтесь с юристом до принятия решения. Каждая ситуация уникальна — универсального ответа не существует.

9.2. Для получателей недвижимости

1. Не настаивайте на дарении, если пожилой родственник сомневается. Предложите ему завещание — это сохранит его уверенность и безопасность.
2. Не оформляйте фиктивную куплю-продажу — это юридически и налогово рискованно для обеих сторон.
3. Учитывайте налоговые последствия при последующей продаже: минимальный срок владения для безналоговой продажи — 3 года (при дарении и наследовании) или 5 лет (при купле-продаже).

---

Нормативные источники: ст. 14 СК РФ; ст. 34, 36 СК РФ; ст. 105.1, 217, 217.1, 220, 333.24 НК РФ; ст. 133, 170, 250, 421, 572, 578, 596–605, 1112, 1116, 1118, 1121, 1123, 1124, 1125, 1126, 1127, 1129, 1130, 1137, 1139, 1140.1, 1142, 1143, 1149 ГК РФ; ФЗ от 01.05.2019 № 76-ФЗ. Рекомендуется проверять актуальность норм на дату использования, в том числе ставки УПТХ — на сайте нотариальной палаты вашего региона.

Рекомендую проконсультироваться с профессиональным жилищным адвокатом Андреем Александровичем Багановым (+7 912-24-15-978; сайт; aganov63@mail.ru). Это поможет определиться с вариантом передачи жилья и предупредит появление неприятных ситуаций в будущем.

Отправляя сообщение адвокату с указанием своих персональных данных, я даю свое согласие на их обработку и принимаю условия “Пользовательского соглашения…“