Главная » Жилищные споры » Жильё взамен аварийного: порядок предоставления, судебная практика, алгоритм действий

Жильё взамен аварийного: порядок предоставления, судебная практика, алгоритм действий

Баганов А.А.

Адвокат по гражданским делам

Обратите внимание: предоставленная информация носит исключительно справочный характер и не является юридической консультацией. Для решения конкретной правовой ситуации рекомендуется обратиться к квалифицированному юристу.

Суть проблемы

Граждане, чьи жилые помещения признаны в установленном порядке непригодными для проживания и не подлежащими ремонту или реконструкции, имеют право на предоставление другого жилья. Однако реализация этого права на практике сопряжена с серьёзными трудностями.

Основные проблемы:

Законодательный пробел. Жилищный кодекс РФ не содержит прямого и детального порядка предоставления жилья взамен аварийного для всех категорий граждан. Суды вынуждены применять нормы по аналогии.
Ужесточение судебной практики. С 2016 года Верховный Суд РФ существенно сузил круг лиц, имеющих право на внеочередное предоставление жилья.
Проблема исполнимости. Даже при положительном судебном решении муниципалитеты зачастую не способны оперативно предоставить жильё из-за отсутствия свободного жилищного фонда и недостаточного финансирования.

Применимое законодательство

Конституция РФ (ч. 1 ст. 40): право на жилище; запрет произвольного лишения жилища;
Жилищный кодекс РФ (ст. 49): предоставление жилья по договору социального найма;
Жилищный кодекс РФ (ст. 51): основания признания нуждающимися в жилых помещениях;
Жилищный кодекс РФ (ст. 52): порядок постановки на учёт нуждающихся;
Жилищный кодекс РФ (ст. 57 (п. 1 ч. 2): внеочередное предоставление жилья при непригодности помещения;
Жилищный кодекс РФ (ст. 85–89): выселение с предоставлением другого жилого помещения;
Жилищный кодекс РФ (ст. 87): выселение из помещений, признанных непригодными;
Жилищный кодекс РФ (ст. 89): требования к предоставляемому жилому помещению;
Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 № 47—Положение о признании помещения непригодным для проживания;
Определение ВС РФ от 07.06.2016 № 43-КГ16-5—Изменение практики предоставления жилья взамен аварийного.

Кому и на каких условиях предоставляется жильё взамен аварийного

3.1. Наниматели по договору социального найма

Для граждан, проживающих в аварийном жилье по договору социального найма, порядок предоставления другого жилья урегулирован наиболее чётко.

Правовое основание: статьи 85, 87, 89 ЖК РФ.

Механизм: если жилое помещение признано непригодным для проживания, наниматель подлежит выселению с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения по договору социального найма.

При отказе от добровольного переселения наймодатель (как правило, муниципалитет) вправе обратиться в суд с иском о выселении с предоставлением другого жилого помещения.

3.2. Собственники жилых помещений

Для собственников аварийного жилья действует иной порядок, предусмотренный ст. 32 ЖК РФ:

орган, принявший решение о признании дома аварийным, предъявляет собственнику требование о сносе или реконструкциив разумный срок;
при неисполнении требования — земельный участок и жилое помещение подлежат изъятию для муниципальных нужд;
собственнику предоставляется выкупная цена или, по соглашению сторон, — другое жилое помещение с зачётом его стоимости.

Данная статья посвящена преимущественно правам нанимателей. Вопросы изъятия жилья у собственников регулируются отдельно и имеют иную правовую природу.

Требования к предоставляемому жилому помещению (ст. 89 ЖК РФ)

Предоставляемое жильё должно соответствовать следующим критериям:

Благоустроенность: применительно к условиям соответствующего населённого пункта (наличие водоснабжения, отопления, электроснабжения и т.д. — в зависимости от уровня благоустройства в данном населённом пункте);
Равнозначность по общей площади: не менее общей площади ранее занимаемого жилого помещения;
Соответствие установленным требованиям: санитарным, техническим и иным нормам;
Расположение : в границах того же населённого пункта. С письменного согласия граждан — в границах другого населённого пункта того же субъекта РФ;
Количество комнат: если наниматель занимал квартиру или не менее двух комнат — имеет право на получение квартиры или жилого помещения с тем же числом комнат (в коммунальной квартире).

Дополнительная гарантия для нуждающихся

В случаях, предусмотренных федеральным законом или нормативным правовым актом субъекта РФ, гражданам, состоящим на учёте в качестве нуждающихся в жилых помещениях (или имеющим право состоять на таком учёте), жилые помещения предоставляются по нормам предоставления — то есть с учётом количества членов семьи и установленной в данном муниципальном образовании нормы площади на одного человека.

Важно: для граждан, не состоящих на учёте нуждающихся, предоставляется помещение, равнозначное по площади, а не по нормам предоставления. Это принципиальное различие.

Ключевое изменение судебной практики (2016 год)

5.1. Что изменилось

Определение Верховного Суда РФ от 07.06.2016 № 43-КГ16-5 существенно скорректировало подход к внеочередному предоставлению жилья взамен аварийного.

5.2. Позиция Верховного Суда РФ

До 2016 года суды нередко удовлетворяли иски граждан о предоставлении жилья во внеочередном порядке на основании одного лишь факта признания жилого помещения непригодным для проживания.

Верховный Суд РФ установил, что для внеочередного предоставления жилья по п. 1 ч. 2 ст. 57 ЖК РФ необходимо одновременное соблюдение нескольких условий:

1. Признание малоимущим: гражданин должен быть признан малоимущим в порядке, установленном законом субъекта РФ (ч. 2 ст. 49 ЖК РФ);
2. Признание нуждающимся: гражданин должен быть признан нуждающимся в жилом помещении по основаниям, предусмотренным ст. 51 ЖК РФ;
3. Постановка на учёт: гражданин должен состоять на учёте нуждающихся в жилых помещениях;
4. Либо: непосредственная угроза жизни и здоровью: если в деле имеются доказательства того, что дальнейшее проживание в аварийном помещении создаёт непосредственную опасность для жизни и здоровья и требует незамедлительного решения вопроса о переселении, а гражданин не имеет возможности проживать в другом месте.

5.3. Практические последствия

До 2016 года: Непригодность жилья → право на внеочередное предоставление жилья по договору социального найма (без дополнительных условий).

После 2016 года: Непригодность жилья → внеочередное предоставление жилья только при одновременном соблюдении общих требований жилищного законодательства (малоимущность + нуждаемость + постановка на учёт) либо при доказанности непосредственной угрозы жизни и здоровью.

Это означает, что граждане, не признанные малоимущими и не состоящие на учёте нуждающихся, не могут претендовать на внеочередное предоставление жилья только на основании факта аварийности дома — за исключением случаев непосредственной угрозы жизни.

Конституционное право на жилище и его пределы

6.1. Позиция граждан

Многие заявители ссылаются на ч. 1 ст. 40 Конституции РФ: «Каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишён жилища», полагая, что это даёт безусловное право на получение жилья от государства.

6.2. Позиция Конституционного Суда РФ

Конституционный Суд РФ в ряде определений разъяснил:

Право на жилище не означает безусловную обязанность государства предоставить каждому гражданину жилое помещение.
В условиях рыночной экономики реализация права на жилище предполагает преимущественно самостоятельноеобеспечение граждан жильём за счёт собственных средств.
Государство обязано оказывать содействие в обеспечении жильём определённым категориям граждан, которые в силу объективных причин не способны самостоятельно решить жилищную проблему.
Законодатель вправе определять категории граждан, нуждающихся в жилье, а также конкретные формы, источники и порядокобеспечения их жильём — с учётом реальных финансово-экономических возможностей государства.

Вывод: конституционное право на жилище — это прежде всего защита от произвольного лишения имеющегося жилья, а не безусловное право на получение нового жилья от государства. Государственная поддержка предоставляется адресно — малоимущим и нуждающимся гражданам.

Пошаговый алгоритм действий для граждан

Этап 1. Признание жилого помещения непригодным для проживания

[ ] Обратитесь в орган местного самоуправления с заявлением о признании жилого помещения непригодным для проживания.
[ ] Межведомственная комиссия проводит обследование и выносит заключение (Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 № 47).
[ ] На основании заключения комиссии орган местного самоуправления принимает решение о дальнейшем использовании помещения (признание непригодным, признание дома аварийным и подлежащим сносу/реконструкции).

Этап 2. Постановка на учёт нуждающихся (если не состоите)

[ ] Обратитесь в орган местного самоуправления с заявлением о признании малоимущим (порядок определяется законом субъекта РФ).
[ ] Подайте заявление о постановке на учётв качестве нуждающегося в жилом помещении (ст. 52 ЖК РФ).
[ ] Приложите необходимые документы (справки о доходах, составе семьи, имеющемся имуществе и т.д.).

Важно: после изменений в судебной практике 2016 года постановка на учёт нуждающихся стала необходимым условием для внеочередного предоставления жилья (за исключением случаев непосредственной угрозы жизни).

Этап 3. Обращение с требованием о предоставлении жилья

[ ] Направьте в орган местного самоуправления письменное заявление о предоставлении жилого помещения по договору социального найма взамен аварийного.
[ ] Сохраните копию заявления с отметкой о принятии или квитанцию об отправке заказным письмом.
[ ] Дождитесь ответа (срок — 30 дней, Федеральный закон от 02.05.2006 № 59-ФЗ).

Этап 4. Обращение в суд (при отказе или бездействии)

[ ] Если администрация отказала или не ответила в установленный срок — подготовьте исковое заявлениео предоставлении жилого помещения по договору социального найма во внеочередном порядке.
[ ] Подсудность: районный судпо месту нахождения ответчика (администрации муниципального образования).

В иске необходимо доказать:

Жилое помещение признано непригодным. Доказательством служит Заключение межведомственной комиссии, постановление администрации;
Гражданин признан малоимущим. Подтверждается Решением органа местного самоуправления;
Гражданин состоит на учёте нуждающихся. Требуется Справка / уведомление о постановке на учёт;
Или: дальнейшее проживание создаёт непосредственную угрозу жизни и здоровью – доказательства: акты обследования, заключения экспертов, фотоматериалы, предписания надзорных органов;
Гражданин не имеет иного жилья. Доказательство – Выписка из ЕГРН, справка о регистрации.

Этап 5. Исполнение судебного решения

При вынесении решения в вашу пользу переходите к этапу принудительного исполнения (см. раздел 8).

Проблема исполнимости судебных решений и способы её преодоления

8.1. Почему решения не исполняются

Даже при положительном судебном решении муниципалитеты зачастую не могут оперативно предоставить жильё. Типичные причины:

отсутствие свободного жилищного фонда в муниципальном образовании;
длительность процедур закупки или строительства жилых помещений (аукционы, торги);
недостаточное бюджетное финансирование на приобретение и строительство жилья;
нехватка подходящих помещений, отвечающих требованиям ст. 89 ЖК РФ (благоустроенность, равнозначность по площади, расположение в том же населённом пункте).

8.2. Что делать для реального исполнения решения

А. Обращение в службу судебных приставов (ФССП)

[ ] Получите исполнительный листпосле вступления решения суда в законную силу.
[ ] Предъявите его в отдел судебных приставовпо месту нахождения должника (администрации).
[ ] Пристав обязан возбудить исполнительное производство в течение 3 дней (ст. 30 ФЗ № 229-ФЗ).
[ ] Контролируйте ход исполнения, запрашивайте информацию о принятых мерах.

Б. Взыскание исполнительского сбора и астрента

Исполнительский сбор (штрафная санкция за неисполнение в добровольный срок — 7% от стоимости имущества, но не менее 50 000 руб. для организаций) (ст. 112 ФЗ № 229-ФЗ);
Судебная неустойка (астрент) (денежная сумма, присуждаемая судом в пользу взыскателя за каждый день (неделю, месяц) неисполнения решения) (ст. 308.3 ГК РФ).

Рекомендация: подайте в суд заявление о присуждении судебной неустойки (астрента) за неисполнение решения — это создаёт финансовую мотивацию для муниципалитета.

В. Обращение в прокуратуру

[ ] Подайте жалобу в прокуратуруна неисполнение судебного решения органом местного самоуправления.
[ ] Прокуратура вправе внести представление об устранении нарушений, а также обратиться в суд в интересах гражданина.

Г. Жалоба на бездействие пристава

Если судебный пристав не принимает достаточных мер:

Жалоба старшему судебному приставу— в порядке подчинённости (ст. 123 ФЗ № 229-ФЗ), срок рассмотрения — 10 дней.
Жалоба в прокуратуруна бездействие пристава.
Административный иск в судоб оспаривании бездействия пристава (КАС РФ), срок подачи — 10 дней.

Д. Обращение в контрольные и общественные органы

Прокуратура (надзор за исполнением законов, представления об устранении нарушений
Уполномоченный по правам человека (федеральный или региональный); содействие в защите прав, запросы в органы власти);
Общественная палата (федеральная или региональная) (общественный контроль, привлечение внимания к проблеме);
СМИ и общественные организации (общественный резонанс нередко ускоряет исполнение);
Депутаты представительных органов (депутатские запросы, контроль за деятельностью администрации).

Практический опыт показывает: наиболее эффективным является комплексный подход — одновременное использование нескольких механизмов давления (приставы + прокуратура + астрент + обращения в общественные органы). Только реальный и систематический контроль создаёт для муниципалитета стимул к исполнению решения.

Часто задаваемые вопросы

Обязаны ли меня переселить, если дом признан аварийным, но я не признан малоимущим?

После изменения судебной практики в 2016 году — не обязательно. Внеочередное предоставление жилья по договору социального найма требует признания малоимущим и нуждающимся. Исключение — доказанная непосредственная угроза жизни и здоровью при невозможности проживания в другом месте. Для собственников действует иной механизм — выкуп аварийного жилья или предоставление другого помещения по соглашению (ст. 32 ЖК РФ).

Могу ли я отказаться от предложенного жилья, если оно меня не устраивает?

Да, вы вправе отказаться, если предложенное помещение не соответствует требованиям ст. 89 ЖК РФ (не благоустроенное, меньше по площади, в другом населённом пункте без вашего согласия и т.д.). Однако необоснованный отказ от равноценного жилья может быть расценён судом как злоупотребление правом.

Должны ли мне предоставить жильё большей площади, если семья выросла?

По общему правилу, при выселении из аварийного жилья предоставляется помещение, равнозначное по площади ранее занимаемому. Предоставление по нормам предоставления (с учётом количества членов семьи) возможно только для граждан, состоящих на учёте нуждающихся, и только в случаях, предусмотренных федеральным законом или нормативным актом субъекта РФ.

Могут ли меня выселить из аварийного дома принудительно?

Да. Если жилое помещение признано непригодным и предложено другое жильё, соответствующее требованиям закона, но гражданин отказывается переселяться, наймодатель вправе обратиться в суд с иском о выселении с предоставлением другого жилого помещения (ст. 85, 87, 89 ЖК РФ).

Как долго может исполняться решение суда о предоставлении жилья?

К сожалению, конкретных сроков закон не устанавливает. На практике исполнение может затягиваться на месяцы и годы. Именно поэтому рекомендуется использовать весь арсенал средств принудительного исполнения (см. раздел 8).

Сводная таблица: права граждан в зависимости от статуса

Наниматель по договору соцнайма + малоимущий + нуждающийся: внеочередное предоставление жилья по договору социального найма, возможно по нормам предоставления (п. 1 ч. 2 ст. 57, ст. 87, 89 ЖК РФ);
Наниматель по договору соцнайма, НЕ признанный малоимущим: предоставление равнозначного жилья (по площади) при выселении из аварийного (ст. 87, 89 ЖК РФ. Но внеочередное предоставление — под вопросом (позиция ВС РФ 2016 г.);
Наниматель + непосредственная угроза жизни: внеочередное предоставление жилья независимо от учёта (Определение ВС РФ от 07.06.2016 № 43-КГ16-5);
Собственник аварийного жилья: выкупная цена или другое жилое помещение по соглашению с зачётом стоимости (ст. 32 ЖК РФ).