Незначительная доля в квартире — это основание (ст. 252 ГК РФ) участнику общей долевой собственности на квартиру требовать выдела своей доли из общего имущества. Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, собственнику доли с его согласия выплачивается компенсация другими участниками долевой собственности.
В пункте 4 этой же статьи говорится, что согласия участника долевой собственности на выплату компенсации не требуется при наличии одновременно следующих условий:
- доля по размеру незначительна;
- выдел ее в натуре невозможен (а для квартир в многоквартирных жилых домах выдел без несоразмерного ущерба квартире, практически никогда невозможен);
- собственник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества.
Адвокат Андрей Баганов (+7 912-24-15-978; сайт; baganov63@mail.ru) поможет по вопросам с недвижимостью.
Незначительная доля в квартире. Основание признания доли в квартире незначительной:
Судебная практика признает основанием признания доли незначительной-отсутствие в квартире изолированного жилого помещения (комнаты), соразмерного доле участника долевой собственности.
Незначительная доля в квартире. Основание признания отсутствия существенного интереса в пользовании незначительной долей в квартире:
Невозможность определить порядок пользования указанной квартирой – ключевой вопрос доказывания в спорах о выплате компенсации по п.4 ст. 252 ГК РФ, так как возможность использования комнаты (определения порядка использования) зависит от наличия существенного интереса в использовании имущества, что всякий раз определяет суд на основе представленных сторонами доказательств. С этой целью суды дают правовую оценку следующим обстоятельствам по делу:
А) Нуждаемость в использовании имущества определяется в зависимости от возраста, состояния здоровья, профессиональной деятельности, наличия детей, других членов семьи, в том числе нетрудоспособных, и т.д.
И «т.д.» для адвоката ответчиков это некая фора, гандикап, т.е. преимущество, дающее возможность уравнять шансы или окончательно проиграть в споре об отсутствии заинтересованности у ответчика в использовании доли. То есть обстоятельства важны не сами по себе, а их интерпретация. так вроде бы убийственны выглядят аргументы истца об отсутствии у ответчика регистрации в спорной квартире, его проживание в другом месте, конфликты с постоянными жильцами, не участие в оплате коммунальных платежей, желание использовать комнату не для проживания, а хранения вещей или извлечения прибыли (сдача в коммерческий найм). Тем более, что Верховный суд РФ считает, что отсутствие у претендента на вселение иного недвижимого имущества само по себе не подтверждает его нуждаемость.
Но можно и перевернуть пирамидку и убедить суд контрдоводами, представив в их доказательство, например, сведения о встречном (со стороны истца) воспрепятствования ответчику в пользовании общим жильем, уважительности и даже необходимости регистрации в другом месте, отказом управляющей компании в разделении лицевого счета, временностью и вынужденностью непрямого использования квартиры для жилья.
Б) Добросовестность обладателя незначительной доли в квартире. Эта тема тем больше шлифует доводы истца, чем большие неудобства причиняет ответчик другим участникам долевой собственности. Так согласно пункту 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации). Чтобы защищаться от обвинений в недобросовестности ответчику целесообразно подчеркивать общность своих интересов с интересами истца и никогда не ссылаться на характер, мотив и другие черты личности, т.к. это простая логическая ошибка может дорого стоить (выиграл сражение, но проиграл войну).
Незначительная доля в квартире. Основные особенности иска о признания незначительной доли в квартире:
Необходимо помнить, что требование о признании незначительной доле в квартире и выплате за указанную долю денежной компенсации может быть заявлено любым участником общей долевой собственности на квартиру. То есть, если вы владелец незначительной доли, то сами можете инициировать исковое разбирательство или вас могут обязать получить денежную компенсацию другие участники долевой собственности.
По общему правилу одновременно с требованием о признании незначительной доли в квартире также заявляются требования:
- о прекращении права собственности ответчика на незначительную долю;
- о возложении на истца обязанности по выплате ответчику компенсации;
- о признании за истцом права собственности на долю в квартире.
В зависимости от обстоятельств дела могут быть заявлены и другие требования, например, о выписке из квартиры обладателя незначительной доли (если он ответчик).
Цена иска о признании незначительной доли в квартире рассчитывается исходя из стоимости (незначительной) доли.
Справка. Размер госпошлины (незначительная доля в квартире)
Размер госпошлины, если вы не освобождены от ее уплаты, составляет при цене иска (пп1 п.1 ст.33.19, п.2 ст. 333.20 НК РФ):
- до 20 000 руб. — 4% от цены иска, но не менее 400 руб.;
- от 20 001 руб. до 100 000 руб. — 800 руб. плюс 3% от суммы, превышающей 20 000 руб.;
- от 100 001 руб. до 200 000 руб. — 3 200 руб. плюс 2% от суммы, превышающей 100 000 руб.;
- от 200 001 руб. до 1 000 000 руб. — 5 200 руб. плюс 1% от суммы, превышающей 200 000 руб.;
- свыше 1 000 000 руб. — 13 200 руб. плюс 0,5% от суммы, превышающей 1 000 000 руб., но не более 60 000 руб.
Отсутствие между сторонами соглашения о стоимости выкупаемой доли не может быть принято во внимание, поскольку в случае спора о стоимости доли она определяется судом через назначение соответствующей экспертизы.
После получения денежной компенсации собственник утрачивает право на долю в общем имуществе. Если ответчик уклоняется от получения компенсации, денежные средства могут быть внесены в депозит суда. С этого момента обязательство по выплате компенсации считается исполненным.
После выплаты компенсации решение суда является основанием для погашения записи о праве собственности на долю в квартире за ответчиком и регистрации права собственности на указанную долю за истцом в Росреестре.
Вывод по теме «Незначительная доля в квартире»:
Признание незначительной доли в квартире логически влечет принудительный выкуп этой доли.
Утешением служит лишь то, что суды выносят такие решения в исключительных случаях, когда установлена невозможность выдела в пользование комнаты, соразмерной доле, а также, если суд установит несоразмерность интереса лица в использовании общего имущества с теми неудобствами, которые его участие причинит другим собственникам.
Но выгоды можно извлечь из любой ситуации — проигравший ответчик получает роль благодетеля, улучшающего жилищные условия истца в обмен на получение денежной компенсации с новыми перспективами инвестирования. А проигравший истец не лишен возможности признать достоинства ответчика как оппонента и предложить ему еще лучшую цену выкупа.
Впрочем, до этих шагов надо еще пройти судебную тяжбу. В ней независимый судья определит что дороже-спокойствие полного обладания собственностью или неудобство, но справедливость совместного владения.
